【CBRE】2021中国仓储物流租户调研-33页_5mb

2021中国仓储物流租户调研总结

核心内容

世邦魏理仕于2021年下半年对中国大中型仓储物流租户进行调研，共收集42份有效回复。报告分析了租户在物流仓储方面的策略偏好、成本压力、未来扩张趋势及行业新发展方向。

主要观点

• 疫情推动线上零售增长：新冠疫情显著提升了线上零售渗透率至24%（2021年三季度末），中国较好的疫情控制也使其成为全球制造业订单承接地，从而带动了仓储需求的增长。
• 净吸纳量创历史新高：自2020年三季度起，中国16个主要城市的高标仓净吸纳量连续6个季度突破100万方，2021年全年净吸纳量达660万平方米，较2017年历史最高纪录增长近40%。
• 租户信心提升：81%的租户预期未来三年经营情况将改善，69%计划增加物流仓储资产组合，55%将在一线都市圈扩张。
• 成本上涨是主要挑战：64%的租户认为未来三年最大的挑战是成本上涨，包括人力、运输和房地产成本。
• 自动化与效率提升：租户普遍希望通过提升仓库利用率和自动化水平实现降本增效。
• 绿色趋势加速：33%的租户计划增加绿色认证仓储设施的使用，特别是第三方物流租户的意愿更为强烈。

关键信息

成本结构

• 房地产成本在物流企业中占比低于20%，而人力和运输成本分别占78%和83%。
• 通过降低1%的运输和人力成本，理论上可抵消8-9%的仓库租赁成本增长。

扩张区域

• 一线都市圈仍是租户首选扩张区域，55%的租户计划继续在这些区域布局。
• 成都、重庆、武汉、郑州、西安等内陆物流枢纽也受到关注，因其增长潜力大。

资产及运营策略

• 物流策略：60%的租户认为物流外包有助于降低成本，一体化供应链解决方案加速制造业物流外包发展。
• 选址策略：区位优先于租金，60%的租户靠近消费者和终端市场，45%靠近交通设施，36%靠近制造商。
• 物业组合策略：45%的租户计划整合现有仓储设施，43%希望增加定制化物业租赁，31%计划增加云仓使用。
• 设施运营策略：55%的租户希望提升仓库利用率，45%计划引入自动化技术。

未来趋势

• 高效仓储：更高的空间利用率、操作效率和自动化程度成为趋势，包括层高提升至10米以上、楼面承重提升至5吨、每1000平米配置一个装卸门等。
• 冷库需求上升：31%的租户计划增加冷库使用，疫情后生鲜电商和医药行业的爆发式增长推动了这一趋势。
• 绿色仓储：33%的租户计划增加绿色认证仓储设施，第三方物流租户意愿最为强烈。租户和开发商均采取多种措施推动绿色节能，如使用可再生能源、LED照明、智能管理系统等。

结论与建议

租户建议

• 选址优化：优先选择大型城市及周边仓储设施，以降低物流成本。
• 技术升级：积极采用自动化设备、仓储管理系统等新技术，以实现长期的人力成本优化和运营效率提升。
• 定制化需求：在项目开发阶段与业主沟通定制化需求，如冷库、高密度立体库等。
• ESG结合：推动仓库租赁选址、运营与企业ESG目标的结合。

投资者建议

• 关注重点区域：持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽如成都、重庆、武汉的投资机会。
• 打造定制化仓储：在设计和开发阶段引入租户需求，打造定制化仓储设施；或保持物业的通用性和灵活性，以适应未来多样化需求。
• 绿色投资：增加物业在绿色节能方面的资本开支和运营优化，以满足政府和租户日益提升的可持续性要求。
• 供应链服务：拥有大规模仓库网络的业主可考虑增加在仓库管理系统、智慧供应链系统、自动化设备等方面的投资，提供一体化的供应链服务方案，以帮助租户提效降本，增强租户黏性。

调研背景

• 调研对象包括第三方物流、制造业、零售业和电商企业，其中超大型租户（面积超过50万平方米）扩张意愿最强。
• 调研结果显示，租户对物流仓储设施的布局和需求与行业发展和市场趋势高度相关。

数据来源

• 世邦魏理仕研究部
• 京东物流、顺丰、菜鸟等企业公开信息
• 各行业代表企业的减碳目标与措施数据