20241021-天风证券-房地产行业研究周报_五部委_组合拳_促回稳_四季度基本面迎改善_19页_2mb

房地产行业研究周报：新一轮化债启动，市场迎改善机遇

• 核心观点

  • 五部委联合发布“组合拳”政策，包括城中村改造、白名单项目贷款和土地收储，推动市场回稳。
  • 统计数据显示，9月份房地产市场部分指标降幅收窄，一线城市销售改善，基本面下滑速度可能放缓。
  • 投资建议聚焦非国央企、龙头房企和物管公司，重点标的包括龙湖集团、金地集团、保利发展等。
  • 此轮“止跌企稳”或已过去，市场价格有望修复，但需警惕信用风险和销售下行超预期。

• 政策动态

  1. 土地收储与货币化安置房政策：五部委政策释放
     • 住建部承诺明年启动百万套城中村改造，货币化安置可继续加大支持力度。
     • 已审批“白名单”贷款223万亿，计划2024年底贷款规模翻倍。
     • 筹研政策性银行发放存量土地收购贷款，央行提供再贷款支持，利好城投及地方国企。
  2. 信贷与融资环境**
     • 主要城市的房地产贷款政策松动，销售交付信心回升。

• 市场表现

  1. 数据回稳**
     • 1-9月全国商品房销售面积、销售额同比降17.1%、22.7%，降幅收窄。
     • 一线城市9月二手住宅价格环比降幅收窄至1.2%，成情绪改善关键信号。
     • 投资端数据回暖，定金及预售款降幅收窄，房企现金流有所缓解。
  2. 市场估值与板块热度**
     • A股房地产板块本周涨幅达+29.6%，H股Wind香港房地产指数为-14.0%，部分个股回调反映政策博弈。

• 投资建议

  1. 标的推荐**
     • 困境反转型：低估值非国央企（龙湖、金地、万科A、新城控股）及地方国企（越秀、建发国际）。
     • 周期韧性型：产品力与核心城市优势企业（保利发展、招商蛇口）。
     • 物业与租赁：物管公司（中海物业、华润万象生活）和REITs相关平台（贝壳）弹性较大。
  2. 策略**
     • 阶段性布局政策受益企业，聚焦“政策底+估值底”机会。

• 风险提示

  1. 房地产信用风险蔓延，销售及信贷风险超预期。
  2. “保交楼”推进不及预期，资金链压力加剧。
  3. 因城施策政策力度不足或市场修复节奏超预期回调。