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房地产行业周报总结：公募REITs扩容提速与市场表现

核心内容

本周房地产行业重点关注公募REITs市场动态，包括REITs扩容提速、市场表现及估值情况。以下是总结的核心内容：

1. 公募REITs扩容提速，底层项目评估价值创峰值

• 华润有巢租赁住房REIT：作为首单由上市房企发行的租赁住房公募REITs，底层资产包括泗泾项目和有巢东部经开区项目，评估价值为11.1亿元，剩余使用期限均为66年。
• 中金安徽交控REIT：有望成为募集规模最大的公募REITs，底层资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段公路收费权及对应公路资产，评估价值为111.98亿元，是当前市场上评估价值最高的REITs之一。
• 底层资产剩余经营期限：沿江高速公路东段、中段、西段分别为15年、16年、14.5年。
• 盈利预测：中金安徽交控REIT预计2022年11-12月可供分配金额为6.827亿元，2023年全年为8.887亿元，全周期IRR约为6.19%；2022年11-12月现金分派率为6.63%，2023年为8.64%。
• 运营管理：
  • 中金安徽交控REIT：运营管理机构为安徽交控集团，实控人为安徽省国资委，具有区域交通基建行业垄断性。
  • 华润有巢REIT：运营管理机构为有巢住房租赁（深圳）有限公司，实控人为中国华润有限公司，是华润置地的租赁住房品牌，布局北上广深四大一线城市。

2. 本周REITs跑输上证综指

• 市场表现：本周REITs上涨1.22%，上证综指上涨5.31%，国债指数上涨0.05%。
• 滚动4周表现：REITs指数下跌1.61%，上证综指上涨3.25%，国债指数上涨0.29%。
• 相关性分析：REITs指数与上证综指呈较弱负相关（-0.40），与国债指数呈较强正相关（0.70）。
• REITs类型表现：
  • 产权类REITs：本周上涨1.87%，滚动4周下跌1.08%。
  • 特许经营权类REITs：本周上涨0.64%，滚动4周下跌2.10%。
  • 产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。

3. 交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高

• 估值收益率：截至2022年11月4日，平安广交投广河高速REIT估值收益率最高，为8.27%；鹏华深圳能源REIT最低，为0.39%。
• 交通基础设施REITs：估值收益率普遍在5%以上，其中华夏越秀高速公路REIT为4.91%。
• 园区基础设施类REITs：估值收益率多数在5%以内，仅博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT在5%以上。

4. 本周REITs审批进度

• 已通过项目：
  • 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（上交所，2022/11/1）
  • 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（上交所，2022/10/13）
  • 华泰资管江苏交控高速公路封闭式基础设施投资基金（上交所，2022/10/10）
• 已受理项目：
  • 红土创新基金盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（深交所，2022/9/29）
  • 博时基金招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（深交所，2022/9/29）
  • 华安基金张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（上交所，2022/9/29）
  • 富国基金首创水务封闭式基础设施投资基金（上交所，2022/9/29）
  • 中金基金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（上交所，2022/9/29）
• 已问询项目：
  • 华夏基金和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（深交所，2022/9/20）

5. 本周公募REITs主要公告

• 2022/11/2：
  • 508066.SH 华泰江苏交控REIT：发布基金份额发售公告。
  • 508009.SH 中金安徽交控REIT：发布基金份额发售公告。
• 2022/11/4：
  • 508077.SH 华夏华润有巢租赁住房REIT：发布基金招募说明书。

6. 投资建议

• 关注产权类REITs：如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs，受益于资产升值和良好运营。
• 关注特许经营权类REITs：如生态环保、能源基础设施、交通基础设施类REITs，具有稳定现金流和较高分红率。

7. 风险提示

• 政策风险：政策实施不及预期可能影响REITs推进及上市数量。
• 经济风险：宏观经济不及预期可能影响底层资产运营及净利润。
• 运营风险：项目运营不及预期可能导致底层资产净利润和现金流分派不达预期。

关键信息汇总

主要REITs项目

市场表现

估值收益率

主要观点

• 公募REITs市场正在加速扩容，中金安徽交控REIT是当前募集规模最大的REITs，底层资产估值达111.98亿元，成为市场关注的焦点。
• 产权类REITs整体表现优于特许经营权类REITs，尤其是保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs和仓储物流REITs。
• 交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高，成为市场中具有吸引力的投资标的。
• REITs指数与上证综指呈弱负相关，与国债指数呈强正相关，反映其稳定的现金流特性。
• 风险提示包括政策、宏观经济和项目运营三方面，需投资者关注。

总结

本周公募REITs市场在扩容提速背景下，中金安徽交控REIT作为底层资产估值最高、有望成为规模最大的REITs，备受关注。产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高，具备良好的投资潜力。投资者应关注具有稳定现金流和良好运营能力的REITs产品，并注意潜在的政策、经济和项目运营风险。