房地产行业：房企开工意愿强，地产景气度仍在相对高位-20180918-广发证券-14页-1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概述

2018年1-8月，中国房地产行业整体呈现销售面积小幅回落、土地购置面积大幅增长、新开工面积韧性较强、房企资金面改善等特征。行业景气度仍处于相对高位，但未来存在增速放缓和库存上升的风险。

主要观点

销售市场：
- 1-8月全国商品房销售面积同比增长4.0%，增速较1-7月收窄0.2个百分点。
- 8月单月销售面积同比上升2.4%，增速显著回落。
- 住宅销售面积同比增长4.1%，单月增速回落至2.8%。
- 东部地区销售增速改善，中西部略有回落，东北地区市场热度持续下行。
- 一二线城市销售增速回升，三四线城市需求存在自我回落趋势。
- 随着基数效应显现，年内成交低点或出现在四季度。
土地市场：
- 1-8月土地购置面积同比增长15.6%，单月同比大幅增长44.7%，创15年以来新高。
- 土地成交价款同比增长23.7%，单月增长31.8%。
- 土地价格同比上涨7.0%，但8月单月土地价格同比下降8.9%。
- 300城市楼面价同比下滑4.6%，低于销售均价增速，表明房企拿地成本持续改善。
新开工与竣工：
- 1-8月全国房屋新开工面积同比增长15.9%，单月增长26.6%。
- 住宅新开工面积同比增长19.7%，单月增长31.2%。
- 商办新开工面积同比下滑17%，但降幅收窄。
- 竣工面积同比下降11.6%，增速回落。
- 开工增速领先竣工及销售增速，施工周期拉长，中期库存抬升。
投资情况：
- 1-8月房地产开发投资同比增长10.1%，增速小幅回落。
- 住宅投资同比增长14.1%，增速回落。
- 投资增速下行趋势依旧，但19年后有望边际改善。
- 土地投资增速或将逐步回落。
资金面：
- 房企到位资金同比增长6.9%，资金面继续改善。
- 按揭贷累计降幅收窄，开发贷降幅亦有所收窄。
- 自筹资金增长显著，成为房企融资的重要来源。
- 龙头房企未来业绩增长确定性较高，19年动态PE不到6倍，具备低估值优势。

关键信息

销售趋势：
- 销售面积与金额增速小幅波动，销售均价上涨明显。
- 一二线城市销售回暖，三四线城市需求回落，政策调控压力存在。
- 东部地区销售增速改善，中西部销售涨幅收窄。
土地市场：
- 土地购置面积和成交价款双增长，但8月单月土地价格出现回落。
- 一线城市土地购置面积同比下滑，三四线城市增长显著。
- 地价增速低于房价增速，房企拿地成本改善。
新开工与竣工：
- 开工面积持续增长，竣工面积持续下滑，施工周期拉长。
- 中期库存去化周期升至22.7个月，库存压力增加。
投资分析：
- 投资增速下行趋势持续，但预计19年后将有所改善。
- 投资增速主要由东部和中部地区带动，东北地区影响有限。
资金来源：
- 房企资金来源中，自筹资金增长显著，成为主要支撑。
- 按揭贷和开发贷降幅收窄，显示融资环境逐步改善。
- 其他资金来源稳定，但外资利用持续下滑。

风险提示

不同口径下土地数据存在差异，影响分析准确性。
资金面继续收紧，对需求端及房企经营造成负面影响。
政策调控力度可能加大，影响市场走势。
行业库存抬升速度可能快于预期。

行业评级

行业评级：买入
分析师：
- 乐加栋（S0260513090001）
- 郭镇（S0260514080003）
- 李飞（S0260517080001）
联系人：邢莘
报告日期：2018-09-18

总结

房地产行业在2018年1-8月表现出销售市场小幅回落、土地市场活跃、新开工韧性较强、资金面改善的特点。尽管销售增速受基数影响可能继续放缓，但一二线城市销售回暖，三四线城市需求回落。土地市场在低基数下出现大幅增长，地价增速低于房价增速，房企拿地成本改善。新开工面积持续增长，但竣工面积下降，施工周期拉长，中期库存上升。投资增速下行趋势依旧，但未来有望边际改善。资金面方面，房企融资渠道多元化，自筹资金增长显著，按揭贷和开发贷降幅收窄，龙头房企具备较强的盈利能力和估值优势，建议继续关注低估值一二线龙头房企。

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