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【中金·REITs】精准施策护航长远发展，首批商业不动产REITs审核反馈出台——公募REITs月报（2026-2）

核心内容

截至2026年2月27日，C-REITs共有79只上市标的，总市值为2274亿元，中证REITs全收益指数当月下跌1.58%。同期，美国、新加坡、中国香港、日本REITs分别上涨7.16%、下跌0.45%、上涨6.89%、上涨1.79%。2月市场整体缩量回调，其中数据中心板块上涨2.01%，其余板块均出现不同程度的下跌。

主要观点

1. 市场表现

   • 2月市场整体成交量下降，日均换手率0.38%，日均成交额4.58亿元（剔除新发），环比分别下降0.18个百分点和31%。
   • 仅数据中心延续了1月的涨势，其他板块表现疲软。

2. 监管审核反馈

   • 截至3月3日，首批商业不动产REITs共收到5单审核反馈意见，涉及多个业态。
   • 审核重点包括资产合规性、估值参数审慎性、运营机制、费用安排等。
   • 监管审核体现了“宽进严出，精准施策”的导向，强调资产质量与估值的夯实，为二级市场投资者提供“安全垫”。

3. 主要关注事项

   • 资产合规性与完整性：重点关注资产手续完备性、权属登记、共用资产、转让限制等，要求披露合规风险及缓释措施。
   • 运营机制与费用安排：包括运营管理机构能力、关联交易定价、租金模式、租金减免、财务指标等，强调运营的稳定性和费用的合理性。
   • 基金运作与治理：关注对外借款安排、基金经理兼任、运营管理费、分层决策机制、现金流归集路径等，要求完善内控机制和信息披露。

关键信息

1. 审核反馈要点

• 业务参与人资质：要求基金管理人、原始权益人及运营管理机构的资质和履职能力符合相关法律法规。
• 资产合规情况：要求披露项目合规手续、经营资质、合规整改、资产权属、转让限制等，评估合规风险及影响。
• 项目经营与财务：包括租约稳定性、关联方租赁、租金调整、财务指标、改造成本等，强调现金流的稳定性和运营的可持续性。
• 基金运作与治理：涉及对外借款、基金经理兼任、运营管理费、分层决策机制、现金流归集路径、费用安排等，要求完善机制和风险管控。

2. 市场机会与风险

• 市场机会：
  • 产权板块内高票息且基本面有企稳预期的项目或有超额机会。
  • 业绩稳健板块的分红交易机会。
  • 优质新发项目配置机会。
  • 潜在避险情绪及利率下行带来的交易机会。
• 市场风险：
  • 项目业绩不及预期。
  • 政策推进不及预期。
  • 利率大幅上行。

3. 首批商业不动产REITs审核反馈项目情况

4. 市场规模与收益情况

• 截至2026年2月27日，C-REITs总市值为2274亿元。
• 部分项目存在限售安排，如博时蛇口产园REIT、华夏南京交通高速公路REIT等，限售期从12个月至60个月不等。

总结

本次审核反馈体现了监管机构对商业不动产REITs的高度重视，通过多维度核查确保资产合规性、估值审慎性及运营机制的稳定性。市场面临基本面信息真空期，投资者需关注年报季调研反馈及分红交易机会。同时，应警惕项目业绩不及预期、政策推进不及预期及利率大幅上行等风险。