20241116-天风证券-宏观点评_929地产新政_效果观察_9页

报告摘要

“929新政”后地产市场分析及总结

2024年11月16日发布的宏观报告对“929地产新政”进行了满月后的效果观察与分析。近期房地产市场出现成交放量、二手房表现更佳、价格有所下跌但跌幅趋缓、挂牌量上涨等变化，整体呈现“放量博弈”状态。

市场现象

新政后，一线城市房地产成交量同比大幅提升，其中北京、上海、广州、深圳的新房和二手房合计成交量同比分别增长191%、401%、15%、865%，远高于全国平均增长水平。国家统计局数据显示，10月全国新建及二手房成交总量同比增长39%，结束此前连续八个月下降趋势。但是，虽成交量上升，房价仍呈下跌趋势，一线城市百城二手均价环比下跌0.6%，一线平均下跌0.2%，表明市场尚未完全触底。值得关注的是，同期全国二手房网签增速高达89%，对比新房增长的9%，反映出二手房市场活跃更为突出。

市场结构问题

当前房地产市场面临供需失衡问题。促进地产止跌回稳的关键在于调整供需结构，方法包括减少住房供给或增加有效住房需求。文中指出，真实住房需求总量庞大且慢变量居多，难以通过政策短期拉动需求总量，市场在成交结构变化上已经有所体现，但总量未受显著改变。

政策导向与相关风险评估

政策导向上，密集信贷调整与限购松绑，如降准、降息、下调首付比例等措施，使得购房门槛大幅下降。然而，成交放量同时价格下跌以及挂牌量增加，也反映出市场看涨信心依旧不足，买卖预期博弈加剧。虽然租金回报不仅未因新政而抬升，部分城市租金回报率甚至超过3%但低于储蓄其他形式收益，市场对房产投资的吸引力并未显著增强。