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世联行（002285.SZ）2014年投资分析总结

核心内容

世联行是一家国内领先的房地产服务企业，成立于1993年，2009年在深交所上市，2013年更名为世联行。公司以代理销售和顾问策划业务为核心，同时积极拓展物业管理、金融服务及养老服务等新业务，致力于打造综合性房地产服务平台。公司2014年目标价为11.5元，机构投资者占流通A股比例较高，基金为12.2%，一般法人为59.7%。

主要观点

• 行业龙头地位稳固：世联行在房地产代理销售和顾问策划业务方面处于业内领先地位，2013年代理销售额突破3000亿元，市占率从2009年的1.3%提升至3.9%。
• 规模优势明显：公司在全国范围内完成布局，覆盖58家子公司，主要集中在华南地区，但其他区域分公司也在逐步发展。
• 盈利增长潜力大：公司2013年实现营收25.63亿元，同比增长36.5%，净利润3.18亿元，同比增长50.6%。预计2014年净利润为3.98亿元，同比增长24.9%；2015年为4.82亿元，同比增长21.1%。
• 多元化发展：公司正积极拓展物业管理、金融服务及养老服务等新业务，以提升综合服务能力，增强抗风险能力。
• “祥云战略”推动转型：通过构建O2M平台，整合线下组织能力与线上移动互联网解决方案，提升客户体验与服务效率，增强平台化发展。

关键信息

公司基本资讯

• 产业别：房地产
• A股价（2014/7/11）：9.69元
• 深证成指（2014/7/11）：7206.97
• 股价12个月高/低：21.56/7.59
• 总发行股数（百万）：763.78
• A股数（百万）：763.52
• A市值（亿元）：74.01
• 主要股东：世联地产顾问（中国）有限公司（48.01%）
• 每股净值（元）：2.24
• 股价/账面净值：4.33
• 股价涨跌（%）：一个月17.3%，三个月2.1%，一年82.0%

业务结构

• 代理销售业务：占比72.9%
• 顾问策划业务：占比18.5%
• 资产服务业务：占比5.2%

盈利预测

• 2014年净利润：3.98亿元，对应PE 18.6倍
• 2015年净利润：4.82亿元，对应PE 15.4倍
• PB为4.17倍
• 2014年盈利锁定性高，预计全年代理销售业务营收将超过20亿元

管理费用与毛利率

• 2013年管理费用率下降，毛利率提升，带来净利润增长
• 代理销售业务毛利率较高，超过盈亏平衡点后，每增加100万元收入，税前利润可达70万元，税后利润52.5万元

定增与战略合作

• 2014年7月发布定增预案，拟增发1.39亿股，募集11.43亿元资金
• 定增对象包括搜房网全资子公司华居天下（占增发后股份的10%）
• 定增资金主要用于大数据O2M平台建设及主营业务扩展

新业务发展

• 物业管理业务：2013年收入1.32亿元，同比增长43.43%。公司已收购青岛雅园物业（60%）和北京安信行（60%），未来有望大幅增长
• 金融服务业务：通过收购盛泽担保、世联信贷、世联投资等公司，发展小额贷款业务，2013年“家圆云贷”贡献860.4万元收入，预计2014年增速将超过100%
• 养老服务产业：与台湾恒安照护合作，已签订16个养老咨询合同，未来有望在中高端物业管理项目中进行叠加，形成独特竞争优势

结论与建议

世联行作为房地产服务行业龙头，其代理销售和顾问策划业务处于业内领先地位。公司通过“祥云战略”推动平台化发展，整合线上线下资源，提升服务效率与客户粘性。随着规模效应的显现和新业务的拓展，公司未来持续成长可期，给予“买入”投资建议。