2016-2017年全国商品住宅市场年度报告PPT版_100页_3mb

深指地产十八年总结

核心内容概述

本报告分析了1998年至2016年期间中国房地产市场的发展情况，并结合全球经济环境和国内经济结构变化，探讨了房地产与经济增长之间的“三元悖论”。报告指出，房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括外部经济环境、国内经济结构调整、货币政策和市场供需关系等。

主要观点

外部经济环境

• “黑天鹅”事件频发：如英国脱欧和美国大选等，对人民币汇率造成影响，增加中国应对外部环境变化的难度。
• 全球经济再平衡：全球低利率环境下，汇率博弈成为主线，中国面临外部资本流动和货币政策调整的压力。
• 中等收入陷阱：中国经济面临增长瓶颈，私人部门杠杆高企、利润下降、投资意愿减弱，使经济增长面临挑战。

房地产与经济增长的“三元悖论”

• 房地产对经济的拉动作用：房地产曾是中国经济增长的重要支撑，但其发展与经济增长、地方债务之间存在不可调和的矛盾。
• 调控政策的影响：政府在实际GDP增速高于预期时打压房地产市场，在低于预期时放松政策，以刺激房地产增长，但此模式在当前经济环境下难以持续。
• 地方债务与房地产的联动：地方融资平台依赖房地产抵押资产，若房地产价格下跌，将导致地方政府债务集中爆发。

关键信息

楼市发展特征

• 四个发展阶段：
  1. 2014年10月以前：46个限购城市中有40个取消限购，“930”新政出台。
  2. 2014年10月至2015年9月：“五次降息、三次降准”；“330政策”、“新930”政策。
  3. 2015年10月至2016年9月：“一次降息、两次降准”；“三部委联合发文减免房地产契税、营业税”。
  4. 2016年9月以后：全国重点城市集中出台调控政策，市场信心受挫。

楼市基本面

• 开发投资额：2016年1-11月全国商品住宅开发投资额为6.3万亿元，同比上升6%，但9月后增速放缓。
• 新开工面积：2016年1-11月全国商品住宅新开工面积为10.5亿平米，同比上升7.9%，但受调控影响，增速下降。
• 销售面积：2016年1-11月全国商品住宅销售面积为11.96亿平米，同比上升24.5%，但政策调控后市场信心受挫。
• 存量面积：2016年11月末全国成交商品住宅存量面积为4.05亿平米，同比下滑8.2%，去库存效果明显。

不同能级城市楼市分化

• 一线城市：房价涨幅较大，如上海和苏州，分别上涨43%和38.1%。
• 二线城市：部分城市如南京和合肥房价涨幅明显，但整体涨幅较小。
• 三四线城市：房价涨幅较小，市场表现相对疲软。

房地产市场“价涨”逻辑

• 货币及行业政策宽松：宽松政策刺激了房地产市场的发展，降低了借贷成本。
• 土地市场“地王”频现：土地稀缺导致楼板价大幅上升，进一步推高房价。
• 改善性需求集中释放：随着居民收入增加，改善性需求推动房价上涨。
• 投资轮动效应：核心城市房价上涨预期引发投资资本流入，形成房价上升的接力效应。

结论

中国房地产市场在宽松政策和需求释放的推动下经历了快速上涨，但同时也面临外部经济压力和内部经济结构调整的挑战。未来，房地产市场的发展将更加依赖于供需关系和政策调控，需警惕市场泡沫和系统性风险。