2016-2017全国商品住宅市场年度报告PPT版_102页-3mb

反者 道之动

弱者 道之用

大潮渐褪后楼市的结构性机会

一、负利率时代的全球经济

• 外部经济影响：
  • “黑天鹅”事件频发，如英国脱欧、美国大选，导致人民币被动升值，但对贸易影响较小。
  • 美元加息预期增强，人民币贬值压力增大，但实际加息后美元缺乏持续走强动力。
  • 人民币在2016年5月起主动贬值6%，以对冲美元波动影响。
• 中国面临挑战：
  • 中国外汇储备降至3.05万亿美元，连续五个月下降，国际收支平衡表存在赤字风险。
  • 中国经济面临“中等收入陷阱”威胁，私人部门杠杆高企，利润下降，再投资意愿较低。
  • 传统经济增长模式受阻，房地产与经济增长存在“三元悖论”：保增长、控房价、控地方债难以同时实现。

二、资产配置潮下的楼市

• 楼市发展特征：
  • 楼市经历了四个阶段，从2014年10月前的放松政策，到2016年9月后的调控政策。
  • 2016年上半年，组合宽松政策推动核心一二线城市量价齐升。
  • 不同能级城市楼市分化加剧，一线城市房价涨幅最大，三四线城市则增长缓慢。
  • 全国经济圈房地产销售集中度与经济、人口集中度呈正相关，未来集中度可能下降。
• 房价上涨逻辑：
  • 因素一：货币及行业政策宽松，降低借贷成本，推动房地产市场发展。
  • 因素二：核心一二线城市“地王”频现，土地楼板价大幅上升。
  • 因素三：改善性需求集中释放，支撑市场。
  • 因素四：城市间投资轮动，形成房价上涨接力效应。
• 楼市基本面：
  • 2016年1-11月，全国商品住宅开发投资额同比增长6%，销售面积同比增长24.5%。
  • 住宅存量面积持续下滑，去库存效果明显，但2017年增长仍受限。

三、楼市结构性机会与房企应对策略

• 核心城市分化加剧：
  • 一线城市如上海、深圳房价大幅上涨，而部分东北部核心城市因人口流出、产业转型困难，房价增长受限。
  • 长三角、珠三角、京津冀等经济圈内核心城市带动周边市场，形成房价上涨传导效应。
• 政策影响：
  • 2016年9月后，全国重点城市集中出台调控政策，市场信心受挫。
  • 2016年11月，人民币兑美元中间价出现6%的主动贬值，以缓解外部压力。
• 经济圈对比：
  • 长三角：经济、人口和房地产销售占比较高，房价上涨明显。
  • 珠三角：深圳带动区域房价上涨，其他城市如广州、东莞等涨幅各异。
  • 京津冀：北京、天津房价增长较快，但廊坊、石家庄等周边城市增长缓慢。
  • 长江中游：武汉、南昌、长沙房价涨幅相对较小，但部分城市如武汉表现稳定。
  • 山东半岛、中原、海西经济圈：经济和人口集中度较低，房地产销售增长有限。

四、核心观点与关键信息

• 全球经济环境：
  • 负利率时代下，美元加息对人民币形成贬值压力，中国面临外部不确定性挑战。
  • 中国面临“中等收入陷阱”威胁，经济增长模式亟需转型。
• 楼市分化加剧：
  • 不同能级城市及经济圈之间房价、销售面积、土地市场呈现显著分化。
  • 一线城市和部分强二线城市房价上涨明显，三四线城市去库存压力较大。
• 结构性机会：
  • 楼市结构性机会显现，核心城市仍具投资价值，但需警惕泡沫风险。
  • 未来楼市增长将依赖于改善性需求、土地供给调整及政策引导。
• 房企应对策略：
  • 需调整投资策略，关注核心城市及经济圈，优化区域布局。
  • 需应对高杠杆率和资本外流压力，注重效率驱动型增长。

五、总结

• 外部环境：全球经济不确定性增强，人民币贬值压力增大，中国面临外部挑战。
• 内部经济：中国经济面临“中等收入陷阱”威胁，传统增长模式难以为继，需寻找新动力。
• 楼市现状：核心城市房价上涨明显，但三四线城市去库存压力大，楼市分化加剧。
• 未来趋势：楼市结构性机会显现，房企需调整策略，关注核心城市和经济圈，推动效率驱动型增长。