房地产行业月报：公募FOF入市提振市场信心-20230809-万联证券-16页_1mb

公募FOF入市提振市场信心总结

核心内容概述

2023年7月，公募FOF产品正式纳入公募REITs投资范围，为REITs市场引入增量资金并优化投资者结构，有助于提振市场信心。同时，房地产行业在疫后经济修复背景下，公募REITs市场表现有所回暖，业绩有望边际改善，建议关注估值优势和业绩预期改善的项目。

主要观点

• 市场表现回暖：7月中证REITs指数上涨4.39%，虽弱于权益和商品期货，但强于债市。
• 成交活跃度提升：7月REITs市场整体成交额和成交量环比显著上升，换手率也明显提高。
• 公募FOF入市影响：7月有99支FOF产品纳入REITs投资范围，预计为市场带来约30亿元增量资金，约占7月末已上市REITs流通市值的8%。
• 资产类型丰富：政策支持消费基础设施、家居卖场等新类型REITs项目落地，推动REITs资产类型和投资主体多元化。
• 业绩表现分化：部分REITs表现优异，如东吴苏园产业REIT、鹏华深圳能源REIT等，而华安张江产业园REIT则出现小幅下跌。

关键信息

市场回顾

• 中证REITs指数：7月上涨4.39%，强于债市，弱于权益和商品期货。
• REITs涨跌幅：7月已上市的28支REITs中，27支上涨，仅华安张江产业园REIT下跌。
• 资产类型表现：保障性租赁住房REITs涨幅最大，达8.4%，仓储物流类和园区基础设施类也表现良好。
• 成交量与换手率：7月REITs市场日均成交额3.45亿元，日均成交量8334.70万份，环比分别上升29.4%和40.3%；换手率上升至21%，与沪深300换手率持平。

市值与交易情况

• 总市值：截至7月31日，我国公募REITs总市值为915.92亿元，环比上升5.1%。
• 资产结构：交通基础设施类REITs市值占比最高（38.1%），其次是园区基础设施类（22.2%）。
• 大宗交易：7月大宗交易活跃度有所下降，成交额环比下降33.4%，成交量下降25.23%。

政策与新闻动态

• 政策支持：商务部等13部门、国家发改委、证监会等发布多项政策，鼓励消费基础设施、家居卖场等发行REITs，推动市场扩容。
• 行业会议：国家发展改革委召开民生、消费、产业REITs发展峰会，强调推动REITs审核规则标准化和制度化。
• 业绩说明会：上交所鼓励REITs通过业绩说明会加强投资者交流，提升市场透明度。

重点公告

• 基金经理变更：多支REITs发布基金经理变更公告，涉及多家基金管理人。
• 增持计划：部分REITs获得原始权益人增持，如中金湖北科投光谷REIT、华夏杭州和达高科REIT等。
• 运营数据：多数REITs底层资产运营良好，出租率和租金收缴率较高，部分项目表现优于预期。

估值与分派率

• 整体现金分派率：截至8月4日，C-REITs整体现金分派率6.6%，产权类为3.9%，经营权类为9.0%。
• 中证估值：7月市场估值有所回升，部分REITs估值表现优于其ABS估值。
• 具体REITs估值：如博时招商蛇口产业园REIT估值为2.47元，华夏合肥高新产园REIT估值为2.23元，红土创新盐田港仓储物流REIT估值为2.81元，鹏华深圳能源REIT估值为6.59元。

投资建议

• 关注项目：建议关注估值具有优势、业绩预期改善的REITs项目。
• 行业评级：当前行业评级为“强于大市”，预计未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上。
• 公司评级：部分公司被建议为“买入”或“增持”，具体取决于其相对大盘的预期表现。

风险提示

• 基础资产经营风险：未来经营情况存在不确定性。
• 现金流测算偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能未准确反映实际情况。
• 扩募进度不及预期：可能影响市场资金流入。
• 业绩不及预期：部分REITs可能未达预期收益。
• 数据统计偏误：数据可能存在误差，需谨慎对待。

结论

公募FOF入市对公募REITs市场起到积极提振作用，有助于引入增量资金并优化投资者结构。同时，7月REITs市场整体表现回暖，成交量和换手率显著提升，资产类型和发行主体进一步丰富。建议投资者关注估值优势和业绩预期改善的项目，同时注意市场潜在风险。