20220925-天风证券-信用市场周报_怎么看保交楼对地产和城投的影响__21页_2mb

报告摘要

保交楼政策对地产和城投影响分析总结

核心内容

保交楼政策旨在缓解房地产项目停工带来的民生压力，强调保交楼、稳民生，而非刺激房地产市场或救助险房企。该政策通过中央和地方的多维措施，如设立专项借款、设立纾困基金、探索多种纾困方式等，逐步推进停工项目复工。

主要观点

保交楼政策的背景：中央政治局会议及国务院常务会议均提出“保交楼、稳民生”，并推出2000亿专项借款。地方层面，如郑州、浙江、河南、广西等地积极落实相关措施，探索多种项目纾困方式。
保交楼的实施方式：
- 棚改统贷统还：由地方政府平台统一贷款和还款，确保安置房建设。
- 项目并购：通过并购方式盘活资产，帮助资金链紧张但资产状况良好的房企恢复经营。
- 保障性租赁住房：政府购买现房作为安置房，提高存量房去化率。
- 破产重组：引入战略投资人和代建托管机制，推动项目复工。
保交楼对地产的影响：
- 保交楼专项借款主要用于解决已售逾期难交付的项目，对民营房企信用资质影响较小。
- 民营房企在二级市场估值偏低，超6成估值在10%以上。
- 保交楼政策缓解部分项目停工风险，但部分资不抵债项目处置仍需时间。
- 房地产投资可能边际改善，但整体下行趋势难以逆转。
保交楼对城投的影响：
- 城投平台在保交楼中扮演重要角色，成为地方政府的重要支撑。
- 郑州等地通过城投平台进行统借统还，进一步凸显城投在地方政府信用体系中的地位。
- 民营房企市场份额缩减，城投平台对地产的投入显著增加。
- 城投平台参与房地产项目可能增加，未来或更广泛涉足房地产业务。

关键信息

保交楼专项借款：2022年9月22日，国家开发银行向沈阳支付首笔2000亿专项借款。
城投平台角色：在保交楼中承担贷款承接方职责，协助地方政府推进项目复工。
政策落实情况：郑州作为典型，提出“五个专项行动”，明确保交楼目标和措施。
市场反应：
- 信用债发行量上升，净融资额增加。
- 发行利率整体下行，部分等级利差缩小，部分扩大。
- 城投债和商业银行债券收益率变动明显，反映市场对信用风险的关注。