20210824-亿翰智库-正荣地产-06158.HK-合作应对环境之变_置换优化债务结构_7页_1mb

正荣地产2021上半年经营分析总结

核心内容概览

正荣地产（06158.HK）在2021年上半年展现出强劲的销售业绩与稳健的财务表现，通过优化债务结构、加强合作开发等方式积极应对市场环境变化，为未来增长奠定坚实基础。

一、销售业绩同比增长，营业收入增长确定性强

主要数据

• 合约销售金额：823.0亿元，同比增长47.0%
• 销售目标达成率：54.9%
• 合约销售面积：497.7万平方米，同比增长36.2%
• 预收账款：799.1亿元，同比增长31.3%

区域分布

• 长三角地区：合约销售额466.7亿元，同比增长80.9%，占比56.7%
• 海峡西岸地区：合约销售额203.2亿元，同比增长48.0%，占比24.7%
• 珠三角地区：合约销售额22.1亿元，同比增长302.2%，占比2.7%

城市能级

• 91.1%销售额来自一二线城市，显示其对高能级城市的依赖与布局优势。

营业收入表现

• 营业收入：160.1亿元，同比增长10.1%
• 销售物业确认收入：157.6亿元，占总营业收入的98.5%
• 交付均价上涨：长三角、华中地区均价分别上涨62.5%和48.0%

未来展望

• 预收账款增长锁定未来营业收入增长，珠三角区域扩张成效显著，有望成为新的业绩增长点。

二、合作开发应对环境变化，投销比长期控制在40%以下

土地储备情况

• 新增土地储备：355.6万平方米，其中90%位于一二线城市
• 区域分布：33%位于长三角，28%位于海西经济区，24%位于珠三角
• 珠三角布局：新增核心城市广州，取得突破性进展

合作开发策略

• 合作开发比例：2021年上半年新增地块中21宗为合作开发
• 合作方：越秀、融创、招商等规模房企

投销比表现

• 金额投销比：自2019年以来一直低于40%，符合监管要求
• 土地储备总建筑面积：2930万平方米，其中82%位于一二线城市

优势分析

• 聚焦高能级城市，重点布局经济基本面良好的城市圈
• 合作开发降低风险，增强企业扩张能力

三、债务结构优化，融资成本降低

债务管理策略

• 长债置换短债：短债占比降至28.5%，为2017年以来最低
• 低成本置换高成本债务：新发行12.6亿美元绿色优先票据，偿还及提前赎回10.8亿美元优先票据

财务指标

• 有息负债增速：12.2%
• 融资成本：6.4%
• 货币资金：444.5亿元，覆盖短期债务
• 剔除预收账款的资产负债率：72.4%，略超监管要求，但持续改善

三道红线进展

• 预计2021年底实现三道红线全面达标

融资结构改善

• 非银借款占比：降至5%
• 现金短债比：2.2，短期偿债压力较小

关键信息与主要观点

销售与收入

• 销售业绩增长显著，尤其在长三角和珠三角区域表现突出
• 预收账款增长有助于锁定未来收入，显示市场信心

土地储备与区域布局

• 重点布局一二线城市，区域结构持续优化
• 通过合作开发获取土地，降低风险并提高效率

财务健康与债务优化

• 债务结构持续优化，融资成本下降
• 三道红线达标进程加快，财务稳健性提升

相关研究参考

• 2020H1年报综述：规则已定，房企仍有发展空间
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021年看好核心城市
• 2020年12月月度数据：全年销售增长8.7%，疫情冲击下韧性显现
• 行业研究：长沙成为全国学习范本
• 企业研究：华南房企扩张选择长三角，正荣地产亦在其中

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 王柳：18321956213（微信号），wangliu@ehconsulting.com.cn

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