20230117-莱坊-LOGIC_Wales_2022_Review_5页_259kb

2022年威尔士物流与工业市场回顾与展望

一、2022年市场概况

• 租赁表现： 2022年威尔士工业地产租出面积下降至180万平方英尺（较2021年的350万平方英尺减少49%），总价值1.26亿英镑，同比下降11%。第四季度出现放缓，96%的租赁为二手B级物业，新租赁规模较小。
• 空置率： 50万平方英尺以上物业总存量达470万平方英尺，空置率11.1%。斯旺西企业园和布伦莱等项目处于建设中，将进一步增加供应。
• 租金水平： 卡迪夫市场租赁价格为7.75英镑/平方英尺，新默池市为7.50英镑/平方英尺，全区域年增长率达11-20%。
• 占据者结构： 分布型占据者占比56%（2021年为23%），零售和制造业占据者占比有所下降。

二、2022年投资情况

• 总投资额： 2022年总投资1.26亿英镑，较上年减少3500万英镑（主要是由于一笔大宗交易）。
• 投资来源： 英国本土机构占38%，外国投资者占32%。
• 代表性投资：
  • Elite Partners Capital 收购Wrexham Widen Lane仓库(3000万英镑)。
  • Cubex Land 收购Caldecot地块(2550万英镑)。
  • Swansea Enterprise Park 售出工业地产(8930万英镑)。
• 年化收益率：新项目平均收益率5.6%-6.0%，二手项目收益率在6%左右。

三、主要交易与项目

• 企业租赁：
  • Net World Sports 租用Wrexham 41万平方英尺。
  • Energizer Auto UK Ltd. 租用Tredgar 10.3万平方英尺。
• 开发项目：
  • St Modwen Park ( Newport) 第三期已完工。
  • Ebbw Vale开发项目仍在进行中。
• 新建项目： Cubex在Chew Magna开发41.1万平方英尺自建厂房，为Net World Sports量身定制。

四、市场展望

• 短期预测： 2023年预期租金上涨1.9%，租赁活动保持活跃。
• 长期挑战： 能源成本和商业税率上升将影响企业盈利能力，可能导致更多房产空置。
• 发展机遇：
  • 新一轮大型项目开发可提供更高标准的新建设施。
  • 利用英国脱欧带来的工业结构变化机遇。
  • 满足ESG要求的绿色建筑市场增长。

五、关键趋势

• 工业地产利率走低
• 新项目强劲，但供给过剩担忧
• 物业面积和租金水平
• 产业结构持续变化

备注：
本文仅作信息参考，请勿作为投资决策依据。