20171018-京津冀_走上迈向世界级城市群的红毯_雄安_36页_3mb

北京城市总规划与京津冀投资机遇分析

核心内容概述

国务院于2017年9月27日正式批复了北京城市总体规划，明确了北京作为世界级城市的发展方向，并强调了京津冀协同发展。该规划将北京划分为四个职能区域，包括中央政务区、国际交流中心、科技创新与文化中心、城市功能区，同时提出了京津冀“一核、双城、三轴、四区、多节点、两翼”的发展布局，旨在通过优化城市空间结构、控制城市规模、提升交通与产业协同，带动区域整体发展。

主要观点

• 北京城市总规划：强化四个中心功能，优化城市空间布局，缓解城市病，控制城市规模，推进京津冀协同发展。
• 通州副中心：作为北京的重要功能承接地，通州将承担部分行政职能和人口疏散任务，推动区域价值提升。
• 京津冀协同发展：通过“三轴”（京津、京保石、京唐秦）推动产业、农业和基础设施升级，形成世界级城市群。
• 投资逻辑：北京总规划将带来三层次的投资机会，包括中央城区、通州副中心和京津冀片区。

关键信息

第一层：中央城区

• 核心区域稀缺性：由于建设用地限制，商办和住宅在核心区域变得稀缺，推动资产价值重估。
• 旧改项目价值：旧改项目将成为未来主要住宅供应来源，资产升值潜力大。
• 相关标的：金融街、北辰实业、北京城建、首开股份。

第二层：通州副中心

• 功能定位：通州作为北京副中心，将承接部分行政职能和人口疏散，推动区域发展。
• 交通与配套：通州拥有便捷的交通网络，包括多条地铁线路和高速公路，未来将发展为城市综合功能区。
• 相关标的：招商蛇口、福星股份、中国武夷。

第三层：京津冀片区

• 三轴带动发展：京津冀发展主要由“三轴”推动，促进产业、农业和基础设施协同发展。
• 区域联动：通过交通网络、产业转移、公共服务共享，带动河北和天津重点城市的发展。
• 相关标的：华夏幸福。

投资建议

• 金融街：核心区域稀缺资产，自持物业价值重估，关注其在金融街、奥体中心、德胜门等区域的资产。
• 北辰实业：拥有国家会议中心等优质资产，受益于国际交流中心定位，资产稀缺性增强。
• 北京城建：拥有丰富的土地储备和棚改项目，资产价值受北京发展影响显著。
• 首开股份：深耕北京，土地储备集中在通州、顺义等潜力区域，受益于城市功能疏散。
• 招商蛇口：台湖镇项目区位优质，交通便利，具有较大发展潜力。
• 福星股份：通州北苑国际项目即将启动，具备较高的销售预期。
• 华夏幸福：产业新城布局在京津冀三轴沿线，受益于区域协同发展。

风险提示

• 限购限售政策收紧：可能对销售和价格造成压力。
• 开发周期延长：部分项目如棚改、台湖镇等存在开发周期不确定的风险。
• 租金上涨缓慢：部分自持物业面临租金增长乏力的问题。

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