京津冀城市群的变局和机遇系列报告-世邦魏理仕-2018.09-24页_8mb

京津冀城市群发展总结

核心内容

京津冀城市群是中国五大城市群中唯一的北方城市群，涵盖北京、天津以及河北省的11个地级市和雄安新区，以全国2%的土地面积和6.5%的人口贡献了全国9%的GDP。尽管在经济总量和协同发展方面仍落后于长三角和珠三角，但其作为国家战略区域，发展潜力巨大。京津冀协同发展将推动基础设施、产业转移、生态环境改善等多方面突破，形成更加均衡和高效的城市群发展体系。

主要观点

1. 协同发展阶段：

   • 2004-2009年：京津冀协同发展萌芽期，三地达成合作框架共识。
   • 2010-2014年：探索期，国家“十二五”规划将京津冀协同发展提升为国家区域发展战略。
   • 2015年至今：推进期，通过《京津冀协同发展规划纲要》等政策推动协同发展，基础设施建设成为关键。

2. 京津冀协同发展目标：

   • 近期目标：以有序疏解北京非首都功能为主。
   • 中期目标（2020年）：形成一体化交通网络，产业联动发展，缩小区域内部发展差距。
   • 远期目标（2030年）：成为具有较强国际竞争力和影响力的重要区域。

3. 城市发展不均衡：

   • 北京作为核心城市，其经济实力和人口密度远超其他城市，造成区域发展差距。
   • 通过政策引导，推动高校、医院向京外转移，促进资源流动，提升区域协同性。

4. 基础设施建设：

   • 高铁、高速公路、机场等基础设施的完善将极大提升城市间通勤效率，推动人流、物流和信息流的整合。
   • 2017-2022年，京津冀高铁通车里程从1,698公里增至3,700公里，高速公路从8,842公里增至11,370公里，机场旅客吞吐量从935万人增至1,470万人，城市轨道从11,892公里增至19,350公里。

5. 区域发展潜力：

   • 雄安新区：定位为“千年大计”，未来将承接大量高端产业和功能，吸引人才和投资。
   • 张家口、承德：将纳入北京1小时交通圈，交通条件改善将促进其发展。
   • 唐山、石家庄：具备较强产业基础，是京津冀物流和产业转移的重要节点。

关键信息

• 京津冀协同发展战略：由中央政府主导，通过政策和基础设施建设，推动区域协同发展。
• 交通网络：京津冀交通一体化是区域协同发展的第一步，未来将形成更加紧密的交通网络。
• 物流和仓储发展：物流需求将从北京外溢至具备区位、交通和产业优势的城市，如天津、廊坊、唐山、石家庄等。
• 商业地产潜力：随着基础设施的完善，北京副中心、雄安新区、天津主城区和滨海新区将成为未来写字楼和零售物业的重点发展区域。
• 零售物业趋势：未来零售物业将更加注重体验消费、精准定位和与商务、居住、旅游等核心功能场景的结合。

城市发展趋势

北京

• 主城区：严格限制商务办公用地，CBD和丽泽金融商务区成为未来写字楼供应的主要区域。
• 副中心：运河核心商务区将成为新的商务和金融中心，吸引金融机构入驻。
• 交通：新机场、高铁、地铁将提升其辐射范围，缩短与周边城市的通勤时间。

天津

• 主城区：传统商圈开发接近尾声，新兴区域如八大里、南开区将发展为新的商业中心。
• 滨海新区：成为京津冀的重要物流和金融中心，与北京、河北城市联系更加紧密。
• 轨道交通：2022年将形成14条运营线路，提升区域连通性。

雄安新区

• 定位：绿色生态宜居新城区，未来将承接大量高端产业和功能。
• 交通：京雄高铁等线路将使其纳入北京半小时交通圈。
• 发展初期：短期内以政府或央企自用型写字楼为主，未来将形成更多租赁市场机会。

河北城市

• 石家庄：作为省会，具备较强的产业和人口基础，成为物流和商业发展的重要城市。
• 唐山：具备港口优势，吸引电商和物流企业入驻，成为物流和产业转移的重要节点。
• 廊坊：地理优势显著，是连接北京和雄安的重要枢纽，未来物流和商业地产需求旺盛。
• 保定：靠近雄安，未来将受益于基础设施和产业联动，物流需求将大幅增长。
• 沧州、衡水、邢台、邯郸：未来物流和商业发展具备潜力，但需关注土地供应和基础设施完善。

商业地产市场

• 写字楼市场：北京副中心、雄安、天津主城区和滨海新区是未来写字楼市场发展的重点区域。
• 零售物业：未来将向体验式、高品质、精准定位的模式发展，服务于商务、居住和旅游场景。
• 物流市场：随着北京物流功能的疏解，天津、廊坊、唐山、石家庄等城市将成为主要物流需求承接地。

未来展望

京津冀城市群将在未来几年进入加速发展阶段，基础设施建设、产业转移和区域协同将带来新的发展机遇。雄安新区、北京副中心、天津滨海新区等区域将成为区域发展的核心引擎，推动京津冀经济结构优化和城市功能互补。随着交通网络的完善，城市间联动性将增强，商业地产和物流市场将迎来新的增长空间。