商业系列专题报告之行业篇：我国商业地产供需现状及未来景气度解析-20171124-中债资信-15页

商业地产行业景气度分析总结

核心内容概述

本报告分析了我国商业地产行业整体及细分业态的供需结构、区域分化、租金水平、空置率变化以及未来投资趋势。报告指出，我国商业地产整体呈现显著的供给过剩态势，且区域分化程度高于住宅地产，同时不同业态的供需变化趋势也存在明显差异。

主要观点与关键信息

1. 商业地产行业整体情况

• 供给过剩：我国人均商业地产面积达2.34平方米，整体供给过剩。
• 投资回报周期长：相较于美国等发达国家，我国商业地产投资回报周期较长。
• 区域分化显著：商业地产的区域分化程度高于住宅地产，主要受区域经济水平、产业结构、人口流动等因素影响。
• 未来供给压力：新增投资增速放缓，叠加存量供给，未来商业地产供给压力将进一步加大。

2. 区域分化情况

• 区域差异明显：
  • 珠三角地区：因较强的人口吸附能力和第三产业增速，商业地产供给相对不足，仍有发展空间。
  • 中部及西北部地区：商业地产供给严重过剩，面临投资回报期长、收益前景差的运营压力。
• 分析方法：通过人均商业地产面积与第三产业GDP水平结合分析，以更准确地反映各地区商业地产景气度。

3. 细分业态分析

（一）写字楼

• 增量下降：2010-2016年，写字楼新增供应量呈波动上升，但2017年1-6月，一线城市和区域中心城市新增供应量分别下降20.34%和40.10%。
• 空置率分化加剧：
  • 一线城市空置率普遍低于10%。
  • 区域中心城市中，部分城市如南京、重庆、沈阳空置率较高，达30%左右。
• 租金水平平稳：
  • 北京、上海、深圳租金维持高位，广州及区域中心城市租金小幅上调。
  • 一线城市租金涨幅明显，但近年趋于平稳。

（二）零售物业

• 空置率分化趋弱：一线城市和区域中心城市空置率整体下行，差异缩小。
• 租金持续下滑：受电商冲击影响，租金水平大幅下降，尤其是区域中心城市。
• 主要城市表现：
  • 北京租金小幅上升，其他城市如南京、重庆、武汉、成都租金下降幅度超过45%。
  • 武汉租金水平最低，仅为10.90元/平方米/月。

（三）工业物业

• 政策支持力度强：工业物业整体景气度优于行业平均水平。
• 租金水平持续上升：一线城市仓储物流类物业平均租金约为40元/平方米/月，北京市研发用房租金约为160元/平方米。
• 供需关系稳定：工业物业需求增长稳定，供给端压力较小。

（四）酒店物业

• 行业竞争加剧：星级酒店数量逐年减少，入住率和平均房价均呈下滑趋势。
• 区域差异明显：上海星级酒店平均入住率最高（68.12%），秦皇岛最低（23.83%）。
• 供给过剩：酒店物业整体呈现明显供给过剩，供需关系失衡。

商业地产投资情况

1. 开发投资规模

• 持续增长：自2000年以来，我国商业地产开发投资额保持绝对增长，2016年达到22,370.13亿元，占房地产开发投资完成额的比重约22%。
• 与住宅地产对比：商业地产投资增速较住宅地产更为敏感，受调控政策影响更大。

2. 新开工增速下滑

• 趋势延续：2016年以来，商业地产新开工面积增速大幅下降，降幅大于住宅地产。
• 政策影响显著：房企融资限制加强，调控政策趋紧，导致投资信心下降，新开工意愿减弱。

3. 投资增速下行压力

• 波动性明显：商业地产开发投资增速与房地产整体增速保持一致，但波动性更大。
• 历史政策影响：
  • 2003年央行121号文件导致商业地产投资增速断崖式下跌。
  • 2008-2009年宽松政策使投资增速上行。
  • 2011年后，随着市场库存增加，商业地产投资增速持续下行。
  • 2017年，随着调控政策收紧，投资增速面临更大下行压力。

4. 未来供给过剩形势

• 边际改善可能：随着新增投资放缓，商品房存量供应将趋于合理。
• 景气度维持稳定：在居民可支配收入稳定增长、经济结构未发生重大变化的前提下，商业地产供需关系将维持稳定。

结论

1. 区域分化显著：商业地产的区域分化程度高于住宅地产，未来区域协调发展战略将对分化有所改善，但短期内分化仍会加剧。
2. 业态景气度排序：工业物业 > 零售物业 > 写字楼物业 > 酒店物业。
3. 未来行业趋势：
   • 商业地产投资增速趋缓，行业景气度或将趋缓。
   • 供给过剩不会明显恶化，但需关注政策调控和融资环境的变化。
   • 长期来看，居民可支配收入增长将支撑商业地产下游需求，但短期内供需格局将维持稳定。

资料来源

• 世邦魏理仕
• Wind
• 国家统计局
• 中债资信整理