房地产行业商业地产系列专题报告之行业篇：我国商业地产供需现状及未来景气度解析-20171031-中债资信-15页

商业地产行业景气度分析总结

核心内容概述

本报告分析了中国商业地产行业在2017年的整体表现及区域分化情况，重点探讨了不同业态（写字楼、零售物业、工业物业、酒店物业）的供需结构、空置率、租金水平等关键指标的变化趋势。报告指出，我国商业地产整体呈现供给过剩态势，且区域分化比住宅地产更为显著。同时，新增投资的变化对行业未来供给压力具有重要影响。

主要观点

• 商业地产供给过剩：全国人均商业地产面积达2.34平方米，整体供给过剩，尤其在中部和西北部地区更为明显。
• 区域分化显著：商业地产区域分化程度高于住宅地产，一线城市及区域中心城市在供需结构上表现优于中西部地区。
• 写字楼业态：供需分化加剧，空置率在一线城市保持低位，但区域中心城市空置率上升；租金水平趋于平稳，部分城市出现下滑。
• 零售物业业态：受电商冲击影响，租金持续下滑，但空置率相对稳定，整体供需压力不大。
• 工业物业业态：政策支持力度强，租金水平持续上升，供需关系较为平衡，景气度优于其他业态。
• 酒店物业业态：竞争激烈，供给过剩，入住率和平均房价持续下滑，行业整体面临较大压力。

关键信息

1. 商业地产行业现状

• 行业规模：2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，位居全球第二。
• 盈利模式：主要分为物业全部持有、物业全部销售、以及两者的结合模式。
• 供需结构：整体呈现供给过剩，投资回报周期较长，且受区域经济、人口、产业结构等因素影响较大。

2. 区域分化情况

• 区域表现：
  • 一线城市：商业地产供给相对不足，仍有发展空间。
  • 区域中心城市：如南京、宁波、杭州等，空置率逐步接近一线城市；而重庆、天津、沈阳等城市空置率较高。
  • 中西部地区：商业地产供给严重过剩，投资回报周期长，景气度较低。
• 影响因素：区域经济水平、人口密度、人均收入、第三产业GDP等。

3. 细分业态分析

写字楼

• 新增供应：2010-2016年优质写字楼新增供应量波动上升，2017年1-6月一线城市及区域中心城市新增供应量分别下滑20.34%和40.10%。
• 空置率：一线城市空置率普遍低于10%，区域中心城市空置率分化明显。
• 租金水平：一线城市租金趋于平稳，区域中心城市租金水平普遍下降，尤其以南京、重庆、武汉、成都等城市下降幅度较大。

零售物业

• 空置率：一线城市和区域中心城市空置率整体下降，区域间差异缩小。
• 租金水平：整体租金持续下滑，受电商冲击和新增供应量增加影响，部分城市租金下降幅度超过45%。
• 供需情况：空置率变化尚在合理区间，整体供给压力相对平稳。

工业物业

• 租金水平：一线城市仓储物流类物业租金稳定上涨，北京市研发用房租金较高。
• 供需关系：需求增长稳定，供给端压力较小，政策支持力度强，景气度优于行业平均水平。

酒店物业

• 数量与入住率：星级酒店数量持续减少，入住率自2012年起下滑，高星级酒店2015年略有回升。
• 价格与供需：平均房价和入住率均呈下滑趋势，行业竞争激烈，整体供给过剩。

4. 投资与开发情况

• 开发投资规模：2016年商业地产开发投资规模达22,370.13亿元，占房地产开发投资总额的22%。
• 新开工增速：受调控政策和融资环境影响，2016年以来商业地产新开工增速显著下滑，且降幅大于住宅地产。
• 未来趋势：预计2018年商业地产新开工增速将继续放缓，投资端面临较大下行压力。

5. 供给过剩与景气度展望

• 供给过剩形势：未来中短期内供给过剩将有所缓解，但整体仍维持稳定。
• 需求支撑：居民可支配收入稳定增长，对商业地产需求具有长期支撑作用。
• 政策影响：房地产调控政策趋紧，商业地产行业受政策和融资环境影响更为显著。

结论

• 区域分化：商业地产区域分化显著，短期内难以改善，但长期区域协调发展战略可能有所缓解。
• 业态景气度：工业物业景气度最高，其次是零售物业，写字楼次之，酒店物业最低。
• 供需格局：整体供给过剩，但未来中短期内供需关系将维持稳定，行业景气度不降反升。
• 投资前景：在政策调控和融资收紧背景下，商业地产投资增速将趋缓，行业整体发展趋缓。