20171124-中债资信-商业地产系列专题报告之行业篇_我国商业地产供需现状及未来景气度解析_15页_989kb

我国商业地产供需现状及未来景气度解析总结

核心内容概述

本文分析了我国商业地产行业的供需现状及未来景气度，重点探讨了区域分化、细分业态供需对比及投资趋势变化。通过结合区域经济水平、人口结构、产业结构、空置率、租金水平等指标，评估了不同业态和地区的商业地产发展情况，并对未来行业走势进行了预测。

主要观点

1. 商业地产整体供需失衡

• 我国商业地产整体呈现显著的供给过剩，投资回报周期长于美国等发达国家。
• 商业地产需求受区域经济水平、产业结构、人口流动等因素影响较大，区域分化程度高于住宅市场。

2. 区域分化情况

• 一线城市：商业地产供给相对不足，仍有较强发展空间。
• 区域中心城市：部分城市如南京、宁波、杭州空置率逐渐向一线城市靠拢，而重庆、天津、沈阳等城市因新增供应量较大，空置率持续走高。
• 中部和西北部地区：商业地产供给严重过剩，面临更长的投资回报周期和较差的投资收益前景。

3. 细分业态供需对比

（一）写字楼

• 增量下降：2010年至2016年优质写字楼新增供应量波动上升，但2017年1~6月一线城市及区域中心城市新增供应量分别下降20.34%和40.10%。
• 空置率分化加剧：一线城市空置率维持在10%以内，区域中心城市空置率差异显著，部分城市空置率超过30%。
• 租金水平平稳：一线城市租金维持平稳，区域中心城市租金普遍下滑，但供需基本平衡。

（二）零售物业

• 空置率分化趋弱：一线城市和区域中心城市空置率差距缩小，但整体空置率仍偏高。
• 租金持续下滑：受电商冲击和新增供应量增加影响，多数城市租金水平持续下跌，尤其是成都、重庆、武汉等城市跌幅超过45%。
• 供需关系相对平稳：尽管租金下降，但空置率仍处于可接受范围，整体供给压力较小。

（三）工业物业

• 政策支持力度强：工业物业受政策影响较大，整体景气度优于行业平均水平。
• 租金持续上升：一线城市仓储物流租金稳定上涨，北京市研发用房租金水平较高。
• 需求稳定增长：工业物业需求较为稳定，供给端压力较小。

（四）酒店物业

• 竞争激烈：星级酒店数量持续减少，入住率和平均房价均呈下滑趋势。
• 区域差异显著：一线城市如上海、三亚入住率较高，而部分旅游城市如秦皇岛入住率偏低。
• 整体供给过剩：酒店物业行业面临明显供过于求的问题。

关键信息

1. 商业地产供需分析框架

• 区域经济水平和人口结构是判断商业地产供需情况的重要依据。
• 空置率、租金水平、新增供应量是衡量供需结构变化的关键指标。
• 投资增速反映行业未来发展趋势，是判断供给压力的重要依据。

2. 商业地产投资现状

• 开发投资规模：2016年商业地产开发投资达22,370.13亿元，占房地产开发投资的22%。
• 投资增速下滑：2016年下半年起，受调控政策收紧和融资限制影响，商业地产投资增速明显放缓。
• 未来趋势：预计2018年商业地产新开工增速将继续下滑，且降幅大于住宅地产。

3. 行业景气度预测

• 供给过剩形势将有边际改善：短期内新增投资趋于谨慎，有助于稳定供需关系。
• 行业景气度维持稳定：在居民可支配收入稳定增长和经济结构未发生重大变化的前提下，商业地产需求相对稳定。
• 长期支持：随着经济持续发展，居民消费能力提升，商业地产下游需求仍有较强支撑。

未来展望

• 在“严调控、强竞争”的市场环境下，商业地产行业将面临投资增速放缓、供给压力加大的局面。
• 区域分化趋势短期内难以改变，区域经济协调发展战略将逐步改善分化情况。
• 细分行业景气度由高到低依次为：工业物业 > 零售物业 > 写字楼物业 > 酒店物业。
• 整体行业将在未来中短期内保持稳定，但需警惕供给过剩对投资回报的影响。

结论

1. 商业地产行业受区域经济、人口结构等影响显著，区域分化程度高于住宅市场。
2. 不同业态表现各异，写字楼和零售物业供需关系相对平衡，而酒店物业竞争最为激烈，供给过剩问题突出。
3. 商业地产投资增速持续下行，未来行业将面临更大压力。
4. 长期来看，居民收入增长和经济结构优化将继续支撑商业地产需求，但短期内供需格局将维持稳定。