20211014-国金证券-房地产行业_至暗时刻已过_建议超配地产_11页

资源与环境研究中心：地产行业分析总结

核心内容

行业评级与展望

• 行业评级：买入（维持评级）
• 核心观点：我们认为地产政策调控最严时期已经过去，坚定看好地产板块Q4行情，建议超配地产板块。

市场表现

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3214
• 沪深300指数：4914
• 上证指数：3558
• 深证成指：14341
• 中小板综指：13414

主要观点

1. 房地产销售持续下滑

• 销售数据：2021年8月商品房销售金额同比下滑18.7%，9月百强房企销售金额同比下滑36%。
• 历史类比：连续3个月销售金额同比下滑，与2008年、2014年类似，表明市场进入调整阶段。
• 图表支持：图表1和图表2、图表3显示了销售金额同比下滑的趋势。

2. 土地市场压力加大

• 土地流拍率上升：100大中城市未成交土地占比自7月以来逐月上升，9月达到66%的高位。
• 国企托底明显：二次集中供地中，民营房企持观望态度，而央企和地方国企托底现象明显，如重庆二次土拍中，仅2宗为民企获得。
• 图表支持：图表5和图表6展示了土地未成交占比及房企拿地情况。

3. 房企信用风险暴露

• 债务问题：恒大财富挤兑事件引发连锁反应，花样年、新力控股、当代置业等房企出现债务兑付困难。
• 信用评级下调：穆迪、标普等机构下调多家房企信用评级，包括新力控股、花样年、富力地产等。
• 美元债下跌：中资地产美元债价格普遍下跌，部分房企回购美元债以稳定市场。
• 图表支持：图表7、图表8和图表9展示了房企信用评级下调及债务兑付困难情况。

4. 政策边际改善迹象

• 政策导向：央行例会和房地产金融工作座谈会强调维护房地产市场健康发展和住房消费者权益。
• 地方政策放松：哈尔滨出台多项政策放松措施，包括土地款缴纳期限、预售条件、购房补贴等，与疫情期间政策力度相当。
• 其他城市跟进：广州、佛山、苏州等地国有银行房贷利率下调，放贷速度加快。
• 图表支持：图表10展示了哈尔滨政策放松对比疫情前的措施。

关键信息

估值情况

• A股地产板块PE：5倍，处于历史底部区间。
• 港股地产板块PE：4倍，同样处于历史底部区间。
• 估值修复预期：随着政策边际改善，板块估值有望修复。

优质民营房企表现

• 估值分化：民营房企和国企平均2021PE分别为3.6x和5.3x。
• 资产流动性：资产流动性较好的民营房企未来有望获得超额收益，如港股的融创中国和A股的新城控股。

风险提示

• 调控定力超预期：房地产调控政策可能持续严格，影响市场预期。
• 销售下滑幅度超预期：销售数据进一步下滑可能加剧行业压力。
• 债务违约风险：大量房企可能面临债务违约问题。

投资建议

• 板块估值修复：地产估值处于历史底部，政策边际改善后有望迎来估值修复的β行情。
• 关注优质民营房企：如融创中国、新城控股等，资产流动性好，有望获得超额收益。
• 关注政策动向：预计未来会有更多城市效仿哈尔滨政策，推动市场反弹。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

特别声明

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