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中海宏洋 (81.HK) 2022年中期总结

核心内容概览

中海宏洋在2022年上半年表现稳健，尽管房地产行业整体低迷，但公司凭借央企背景及良好的资金管理能力，保持了相对优势。其核心经常性净利润同比小幅下滑，但毛利率及回款率表现优于同业，显示出较强的抗风险能力。同时，公司在行业整合中具备长期发展潜力。

主要财务数据

收入与利润

• 营业收入：2022年上半年达到298亿元，同比增长15.8%。
• 物业发展收入：297亿元，同比增长15.9%，仍为公司主要收入来源。
• 物业投资租金收入：1.1亿元，同比下降5.1%，受疫情影响及政府减免政策影响。
• 毛利：54.8亿元，同比下降9.7%，毛利率降至18.4%，同比下降5.2个百分点。
• 经调整毛利率：19.2%，表明剔除存货减价影响后的盈利能力。
• 核心经常性净利润：约24.5亿元，同比下降6.7%。
• 净利润：26.77亿元，同比下降9.3%。

资金与负债

• 总有息负债：480亿元，同比增长15%。
• 在手现金：305亿元，同比增长11.1%，其中非受限现金为198亿元，同比增长18.3%。
• 净杠杆比率：46.9%，同比下降1.1个百分点。
• 资产负债比率：68.2%，同比下降3.1个百分点。
• 现金短债比：1.4倍，同比改善13.6个百分点。

销售与回款

• 合约销售额：208亿元，同比下降51.9%。
• 销售回款：249亿元，同比下降33%，销售回款率升至119.7%。
• 销售均价：10,450元/平米，同比下降23.1%。

关键信息

行业表现

• 房地产行业整体销售同比下跌50.7%，中海宏洋销售跌幅为51.9%，略低于行业平均水平。
• 公司销售回款率显著提升，反映其在资金回笼方面的优势。

土储与投资

• 截至2022年6月，公司总土储面积约2730万平米，权益土储约2350万平米。
• 总货值估算约为2700亿元。
• 上半年共购入9宗地块，其中4块来自出险民企的收并购，总权益地价约55亿元。

中长期展望

• 公司虽短期受压，但中长期仍有望受益于行业整合。
• 土储集中在低能级城市，但凭借“中海”品牌优势，有望在行业洗牌中占据有利地位。
• 由于央企背景，公司融资成本较低，平均融资成本约3.9%。

风险提示

• 疫情持续影响市场表现。
• 政策调控放松效果存在不确定性。
• 同业出险事件可能对行业整体造成冲击。
• 购房者信心波动可能影响销售。

公司动态与市场表现

• 股价表现：2022年8月18日收盘价为3.45港元，12个月相对收益为-7.2%，绝对收益为-32.1%。
• 总市值：122.8亿港元，流通市值75.98亿港元。
• 流通股本：2202百万股，总股本3559百万股。
• 12个月低/高：3.03/4.96港元。

投资评级与建议

• 投资评级：未评级
• 目标价格：未评级
• 股息收益率：约10.2%，显示公司分红能力较强。

其他信息

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• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，安信国际对报告内容的准确性不承担任何责任。
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总结

中海宏洋在2022年上半年面对行业下行和疫情影响，仍展现出较强的抗压能力。尽管销售额下降，但销售回款率提升，现金流管理良好，三项红线指标均达标。公司凭借央企背景和品牌优势，在行业整合中具备长期发展潜力，未来有望通过优化土储结构和提升毛利率实现业绩回升。然而，仍需关注疫情反复、政策变化及市场情绪波动等潜在风险。