20260705-兴证国际证券-中国海外宏洋集团-00081.HK-结构性改善的拐点_15页_883kb

中国海外宏洋集团（00081.HK）详细总结

核心内容概述

中国海外宏洋集团（00081.HK）是一家专注于房地产开发的企业，其财务表现和市场地位正在经历结构性改善的转折点。报告首次给予公司“买入”评级，认为其盈利能力有望修复，估值折价有望收窄，且具备良好的财务安全性和较低的融资成本。

主要观点

• 结构性改善转折点：公司2025年拿地强度回升至36.4%，新增货值向高能级城市倾斜，有助于提高毛利率和利润水平。
• 产品力市场认可度高：公司在兰州、银川、赣州、泰州、吉林等5个城市市占率超过20%，销售均价和去化速度表现良好。
• 减值高峰期已过：公司2021-2025年累计计提物业存货减值损失54.9亿元，减值高峰已过，物业存货账面价值较2022年末下滑46%。
• 低杠杆与低融资成本：公司净负债率长期处于行业低位，融资成本有进一步下降空间，有助于提升盈利能力。
• 估值折价有望收窄：截至2026年7月2日，公司PB（MRQ）为0.23倍，较NAV折让水平达75%，但市场对其市占率提升和利润释放预期有所抬升。

关键信息

财务表现

• 2025年营收：368.74亿元，同比下滑19.7%
• 2026年预计营收：313.93亿元，同比下滑14.9%
• 2027年预计营收：298.32亿元，同比下滑5.0%
• 2028年预计营收：289.51亿元，同比下滑3.0%
• 2025年归母净利润：30.5亿元，同比下滑68.1%
• 2026年预计归母净利润：34.5亿元，同比增长13.3%
• 2027年预计归母净利润：38.1亿元，同比增长10.3%
• 2028年预计归母净利润：41.8亿元，同比增长9.7%
• 2025年毛利率：8.7%，预计2026年将提升至11.0%，逐步修复至13.0%
• 2025年ROE：1.0%，预计2026年将提升至1.1%，逐步增至1.3%

股权结构

• 中国海外发展持股39.63%
• 翁国基家族持股13.05%
• Fidelity Funds持股8.06%
• 其他公众股东持股39.26%
• 公众股东中南下资金占自由流通股比例属行业前列，截至2026年6月30日，港股通持股占比达51%

投资物业

• 2026年预计投资物业租金和管理费收入为5亿元
• NOI率假设为35.0%，对应投资物业价值为21亿元
• 2025年末投资性物业账面余额为56亿元，投资物业减值对净资产的影响为-35亿元

调整后净资产价值

• 截至2025年末，调整后净资产价值为272亿元
• 截至2026年7月2日，市值对调整后净资产的折让为75%

盈利预测

估值与评级

• PB(MRQ)：截至2026年7月2日为0.23倍，较NAV折让75%
• 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级
• 投资建议：公司具备盈利修复和估值提升的潜力，建议关注

风险提示

1. 宏观经济增长放缓：可能导致居民购房意愿下降，影响销售表现
2. 政府供地节奏放缓：可能导致拿地规模不及预期，影响供货结构和盈利能力
3. 合约销售金额不及预期：可能加剧营收下行压力，影响归母净利润

附表数据

资产负债表（单位：亿元人民币）

现金流量表（单位：亿元人民币）

利润表（单位：亿元人民币）

主要财务比率

结论

中国海外宏洋集团正处于结构性改善的转折点，盈利能力有望修复，估值折价有望收窄。公司具备良好的财务安全性和较低的融资成本，同时在部分城市实现了较高的市占率。尽管存在一定的风险，但公司未来的盈利和估值表现值得期待，首次覆盖给予“买入”评级。