多行业返乡调研报告_经济存下行压力_细分行业有亮点_45页_2mb

2019年房地产与消费市场调研总结

核心内容

本次调研覆盖全国多个城市，重点关注居民收入、房地产市场、消费趋势及政策影响等方面。总体来看，居民收入增速存在下行压力，但风险可控；房地产市场调整预期升温，返乡置业热度减弱；商品类和服务性消费呈现分化趋势；交通基建和生态环境仍有较大提升空间。

主要观点

1. 居民收入与消费趋势

• 收入结构：家庭年收入在30万元以下的占比达59.54%，其中10万元以下的群体收入下降比例最高，为38.11%。
• 收入预期：55.14%的受访者表示收入没有下降，25.94%表示有所下降，18.92%表示没有感觉。
• 就业预期：只有11.81%的受访者非常担心失业或找不到工作。
• 理财选择：居民更倾向于低风险资产，如短期理财产品、银行存款等。高收入群体更愿意配置高风险资产，如股票、基金、保险等。
• 购房意愿：低收入群体更倾向于在房价下跌时购房，而高收入群体更关注房价上涨。

2. 房地产市场表现

• 房价趋势：2018年大部分城市房价平稳，但近半年开始明显松动，返乡置业热度回落。
• 需求结构：刚需占主导，改善型需求次之，投资性需求约占15-20%。
• 房价预期：近八成受访者认为房价将平稳或上涨，但收入越高，房价下跌预期越强。
• 购房资金来源：自有资金占比31.55%，银行贷款占比41.63%，父母朋友支持占比20.91%。
• 市场调整：三四线城市房价调整预期增强，部分城市出现明显回落，而一二线城市市场相对稳定。

3. 房地产相关产业链

• 家装与建材：品牌效应尚小，但消费者在建材选择上趋于理性，O2O方式更受欢迎。
• 家居行业：具备较强前端获客能力、渠道多元化及完善经销网络的企业更具抗风险能力。
• 软体家居：受益于翻新需求增长，有望维持稳定收入与业绩增速。

4. 商品类消费

• 猪肉消费：依然刚性，牛羊肉替代效应有限。
• 服装消费：抗风险能力较强，且出现新的消费趋势。
• 宠物食品：渗透率逐年上升，但相比美日仍较低，未来有望提升。

5. 服务性消费

• 娱乐需求：电影和旅游最受欢迎，家庭收入越高，观影次数越多。
• 电影需求：主要依赖中低收入群体，高收入群体观影增长放缓。
• 消费升级：三四线城市对体验式商业需求提升，但商业配套仍不足。

关键信息

1. 交通与生态环境

• 交通和环保是当前城市基建中需求最旺盛的领域，占比均在40%左右。
• 水、电、燃气等能源设施关注度较低，仅占20%左右。

2. 住宅与商业地产

• 住宅市场：大部分城市去化周期上升，但部分三四线城市出现库存压力。
• 商业地产：流量增长显著，尤其在体验式商业和大型商场中，但商业配套仍不完善。

3. 棚改与政策影响

• 棚改货币化安置比例下降，部分城市转向实物安置。
• 个税改革对消费影响有限，多数人认为对收入影响不大。

4. 不同城市的市场表现

• 瑞安：2018年供应放量，但房价涨幅受限，市场逐步回落。
• 霸州：市场依赖外需，房地产价格与北京需求密切相关，未来存在调整风险。
• 郴州：市场处于小周期高点，棚改力度减弱，市场面临调整。
• 宣城：不同区域房价差异较大，东部地区土地热度较高。
• 福州：土地市场降温，但2019年土拍热度回升，市场预期稳中有进。
• 武汉：土地成交总额下降，但市场热度仍高于全国平均水平。

风险提示

• 刺激政策不及预期。
• 调研样本不足可能导致实际情况与预期存在偏差。
• 经济下行风险超预期可能对市场产生更大影响。

展望

• 整体市场：预计2019年房地产市场将逐步回落，但整体风险不大。
• 消费市场：财税政策对总量消费影响有限，耐用品消费呈现结构分化。
• 细分领域：交通基建和生态环境仍具较大发展潜力。
• 区域市场：三四线城市面临更大调整压力，但部分区域仍具投资价值。