【仲量联行】2022年成都商业与物流地产报告_185页_37mb

成都商业与物流地产市场报告总结（2022年）

核心内容概述

2022年，成都商业与物流地产市场在疫情反复、经济下行等多重压力下面临挑战，但也展现出韧性。整体市场表现出供应增加、需求疲软、租金承压的特点。尽管如此，成都凭借其独特的城市魅力和战略定位，依然吸引着众多优质项目和企业入驻，为2023年的市场复苏奠定基础。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济

• 经济增速回落：成都GDP增速低于全国平均水平，三产涨幅低于全国均值。
• 消费市场承压：社会消费品零售总额同比下降2.1%，其中餐饮收入跌幅高达10.7%。
• 投资增长：固定资产投资同比增长3.1%，但二产投资增速放缓。
• 外贸表现：成都进出口总额同比增长3.8%，出口增幅显著，进口受消费影响下降。

2. 办公楼市场

• 供应与需求失衡：2022年成都甲级办公楼供应达59.7万平方米，净吸纳量为10.4万平方米，空置率上升至28.0%。
• 区域差异明显：金融城成为新租主力区域，空置率短期回升至27%；市中心和人民南路因C端消费退租，空置率涨幅较大。
• 行业结构变化：科技互联网和金融业仍是主要增量需求来源，专业服务表现出韧性。
• 租金下行：甲级办公楼平均租金同比下降1.6%，乙级办公楼平均租金下降0.3%。
• 市场策略调整：业主普遍采取降低租金、延长免租期、提供灵活租约等策略应对市场低迷。

3. 零售物业市场

• 消费低迷影响：社会消费品零售总额同比下降2.1%，零售市场空置率上升至12.4%。
• 高端商业崛起：成都SKP、in99等高端项目入市，推动城南高端商业“双核”格局形成。
• 百货转型：传统百货市场份额下降，向购物中心化转型，同时拓展线上业务。

4. 物流地产市场

• 物流需求稳定：物流地产市场空置率10.6%，有效租金21.2元/平方米/月。
• 产业带动物流：随着新能源、智能制造等产业的发展，物流需求持续增长。

5. 大宗投资市场

• 投资活跃度提升：尽管经济不确定性增加，成都仍吸引大量投资。
• 重点产业引入：2022年成都迎来多个重大产业项目落地，如空客全生命周期项目、顺丰航空西部总部、宁德时代西南运营总部等，带动产业链协同发展。

2023年展望

• 市场复苏预期：随着疫情政策优化，成都地铁客流回升，商业和物流市场有望逐步回暖。
• 政策与战略支撑：在“一带一路”、成渝城市群等政策推动下，成都将在消费、投资、外贸三大领域持续发力。
• 区域发展不平衡：未来四年，成都甲级办公楼供应将保持高位，空置率预计上升，传统商务区有望迎来供应回流。
• 高端商业持续发展：城南高端商业项目将继续吸引优质品牌入驻，推动消费升级。
• 零售业态多元化：随着消费场景的拓展，零售市场将更加注重体验与个性化，传统百货向购物中心化转型。

市场趋势总结

• 供应增加：2022年成都商业与物流市场新增供应显著增加，尤其是高端项目和物流地产。
• 需求疲软：疫情对消费和租赁需求造成较大影响，导致市场净吸纳量下降。
• 租金承压：受供需失衡影响，租金持续下行，尤其在市中心和传统商圈。
• 行业结构优化：科技互联网、金融、专业服务等产业成为主要增量来源，传统行业面临转型压力。
• 市场信心恢复：随着客流回升和政策支持，市场预期增强，经济有望回归良性循环。

重点项目回顾

• 成都SKP：全国首个下沉式高端时尚百货，引入超1300个一线品牌。
• in99：以体验业态为主，与SKP形成差异化互补。
• 金融城：成为甲级办公楼主要供应区域，推动城南商业升级。
• 天府新区：成为物流和零售市场重点开发区域。

市场策略建议

• 灵活租约与租金策略：业主需灵活应对市场变化，提供多样化的租赁条款。
• 产品创新：推动精装带家具等新型办公产品，以适应企业需求变化。
• 提升体验：零售市场需注重消费场景创新，提升吸引力。

总结

2022年成都商业与物流地产市场在多重挑战下仍展现出韧性。随着2023年疫情政策优化和市场信心恢复，成都有望迎来新一轮市场复苏，尤其在高端商业、物流地产和战略新兴产业领域。市场供需结构的调整和优化，将为成都商业地产和工业物流地产的未来发展奠定基础。