20230603-天风证券-房地产REITs周报_扩募对公募REITs有何影响__10页_829kb

公募REITs扩募与市场表现总结

公募REITs首次扩募进展

• 四支公募REITs（中金普洛斯、华安张江光大园、博时招商蛇口产业园、红土创新盐田港）发布扩募公告，均为产权类REITs。
• 扩募资产位于高能级城市，具有区位优势，资产规模可观。
• 扩募资产估值合计4591亿元，扩募后四支REITs总资产达15777亿元，规模整体提升41.05%；华安张江光大园REIT的资产提升比例超过100%。
• 扩募资产预期现金分派率均高于4%，其中中金普洛斯、华安张江光大园和博时招商蛇口产业园REIT的扩募后年化收益率预期提高。

市场表现与动态

• 本周中证REITs指数下跌4.41%，跑输上证综指0.55%；滚动4周指数下跌，REITs表现与上证综指正相关系数低(0.08)，与国债指数负相关(-0.13)。
• 产权类REITs下跌4.41%，特许经营权类REITs下跌4.16%，后者表现更强。
• 各类资产REITs成交额占比：交通基础设施最高(30.65%)，生态环保最低(4.39%)；仓储物流REITs日均换手率最低(0.31%)。
• REITs估值中，交通基础设施REITs估值收益率较高(均>6%)，保障性租赁住房不高于5.8%；最高估值为平安广交投广河高速REIT(1080%)，最低为华安张江光大REIT(31.9%)。
• 本周REITs审批进度：多个项目如中金湖北科投光谷产业园REIT已完成或获注册。

投资建议

• 建议关注受益于资产升值的产权类REITs（如保障性租赁住房、园区基础设施、仓储物流）和稳定现金流的特许经营权类REITs（如能源、生态环保、交通基础设施）。
• REITs整体规模预计增长，扩募后可达57%。

风险提示

• 政策实施、宏观经济或项目运营不及预期，可能影响REITs表现和现金分派。
• 市场波动和资产运营不确定性的潜在风险。