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房地产行业周报总结：公募REITs扩募与市场表现

核心内容概述

本报告总结了2022年9月25日至9月30日期间，公募REITs市场的主要动态，包括首次扩募公告、市场表现、估值情况及风险提示等内容。整体来看，REITs市场在短期内表现优于上证综指，同时市场对REITs扩募持积极态度。

主要观点

• 公募REITs首次扩募：2022年9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布了拟扩募公告，分别是红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。这标志着公募REITs产品首次实现扩募，也是自2022年5月31日沪深交易所发布扩募指引后的首次实践。
• 扩募方式与项目：五支基金均采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售，且发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%。拟购入项目均与原项目的原始权益人及实控人（或关联方）相同。
• 市场表现：公告发布当日，五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，涨幅在1.5%至2.7%之间，而其他REITs涨幅均低于1%。REITs整体表现优于上证综指，且与国债指数呈现较强的正相关。
• 资产类型表现差异：本周产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，其中产权类REITs跌幅为0.55%，而特许经营权类REITs跌幅为1.38%。滚动4周来看，产权类REITs上涨0.60%，特许经营权类REITs下跌2.11%。
• ABS估值情况：截至2022年9月30日，华夏越秀高速公路REIT的ABS估值收益率最高，达到9.26倍；华安张江光大园REIT的ABS估值最低，为5.12倍。产权类REITs的ABS估值收益率普遍低于特许经营权类REITs。
• 投资建议：建议关注具有资产升值潜力和良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs；同时关注具有稳定现金流和高分红率的特许经营权类REITs，如生态环保、能源基础设施和交通基础设施REITs。
• 审批进度：本周多家REITs项目已受理或通过审批，显示出市场对REITs产品的持续关注与支持。
• 风险提示：包括政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期等。

关键信息

一、公募REITs扩募信息

二、本周REITs市场表现

三、REITs与上证综指及国债指数相关性

• REITs与上证综指相关系数为-0.40（较弱负相关）
• REITs与国债指数相关系数为+0.73（较强正相关）

四、仓储物流类REITs换手率

五、ABS估值收益率

结论

公募REITs市场在2022年9月迎来了首次扩募，市场对此表现出高度信心。REITs整体表现优于上证综指，且与国债指数呈现较强的正相关性。产权类REITs在资产升值和运营能力方面具有优势，而特许经营权类REITs则因其稳定现金流和高分红率受到关注。市场对REITs的持续扩容和多样化发展持乐观态度，但需警惕政策、经济及项目运营方面的潜在风险。