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合景泰富2021年经营总结

核心内容概述

合景泰富在2021年保持千亿销售规模，聚焦高能级城市，稳步推进城市更新项目，并在财务杠杆控制方面取得一定成效。公司盈利能力有所下滑，但整体仍处于合理区间，投资性物业业务表现良好，持续增长。此外，公司通过优化投资策略和加强现金流管理，有效控制了有息负债规模。

一、保持千亿规模，聚焦高能级城市

1.1 销售表现

• 2021年合同销售金额：1038亿元，保持千亿规模。
• 销售结构优化：
  • 粤港澳大湾区和长三角销售金额占比 74%，较2020年提高 2个百分点。
  • 一二线城市销售占比 91%，较2020年提高 3个百分点。

1.2 销售预期

• 2022年可售货值达 1600亿元，其中粤港澳大湾区和长三角占比 85%，一二线城市占比 95%，有望支撑销售转化。

1.3 投资策略

• 土地投资审慎：新增土储权益比为 72%，并表比例为 75%，提高权益比趋势。
• 城市更新推进：
  • 新增中标 3个旧村改造项目，其中黄埔双沙旧改项目首期融资区已开工。
  • 与 广州城市更新集团 等国企达成战略合作，为未来城市更新项目奠定基础。

二、毛利润率维持在20%以上，投资性物业业务发展向好

2.1 盈利能力

• 2021年营业收入：238.4亿元。
• 毛利润率：21.2%，净利润率：10.2%。
• 盈利能力变化：较2020年有所下滑，但仍在合理范围内。

2.2 高端产品表现

• 推出“合景5.0生活美学”概念，涵盖152个生活场景研究。
• 推出成都臻林、广州臻玥、杭州揽月臻翠府等高端项目，市场反响热烈。
• 2022年计划加推更多豪宅产品，以提升后续利润水平。

2.3 投资性物业业务

• 投资性项目数量：2021年末共 45个，主要位于一二线城市核心地段或新经济区。
• 营业收入增长：
  • 物业投资收入增加 19.5%，达 9.6亿元。
  • 酒店营运收入增加 53.1%，达 7.0亿元。
• 业务经营恢复良好：
  • 购物中心客流量同比增长 45%，零售额同比增长 51%。
  • 2022年将在 北京、上海、广州、重庆 新开业 4家商场。
  • 写字楼整体出租率 88%，维持在较高水平。

三、有序压降有息负债规模，财务指标达标

3.1 财务杠杆控制

• 2021年末有息负债：767.2亿元，较2020年末下降 1.5%。
• 净负债率：79.2%，现金短债比：1.4倍，均在监管要求范围内。
• 债务兑付情况：全年累计兑付境内债券本金 143亿元，境外债 7.5亿美元。

3.2 财务指标分析

四、相关研究与数据支持

• 行业趋势：2020年全国房地产销售增长 8.7%，疫情冲击下仍保持增长。
• 区域聚焦：高能级城市具备先发优势，2021年合景泰富进一步强化在粤港澳大湾区和长三角的布局。
• 财务稳健：公司持续优化财务结构，控制负债规模，提升流动性。

五、研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

六、免责声明

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七、关于我们

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