2019年4月重庆主城区房地产市场月报_52页_3mb

重庆主城区房地产市场月报（2019年4月）总结

核心内容概览

2019年4月，重庆主城区房地产市场整体呈现回暖趋势，商品房和住宅市场成交量上升，价格稳中有升。同时，土地市场供应和成交均有所下降，但成交均价和溢价率创新高。商务和商业市场则供大于求，价格有所下跌，去化压力较大。

主要政策与市场动态

宏观政策环境

• 坚持“房住不炒”定位：中央政治局会议强调落实长效调控机制，以稳为主。
• “一城一策”延伸至土地端：根据库存消化周期制定土地供应调控目标，以保持市场平稳。
• 放宽大城市落户条件：推动城市群发展，促进人口流动和市场稳定。
• 国管公积金政策调整：从“认房不认贷”调整为“认房认贷”，并调整首付比例和贷款额度，影响北京市场。
• 各地调控政策收紧：如石家庄暂停异地贷款，长沙停止对第二套改善性住房的契税优惠，西安暂停非本地购房提取公积金等。

重庆市场动态

• 经济持续增长：一季度地区生产总值达5102.30亿元，同比增长6.0%。
• 会展业发展：重庆将打造成内陆国际会展名城，发展潜力巨大。
• 房地产市场表现：楼市持续回暖，成交量创近7个月新高，均价平稳。

土地市场分析

土地供销情况

• 供应与成交回落：4月商住类土地供应14宗地，成交6宗地，供应和成交量均下降。
• 成交价创新高：土地成交总额为35亿元，环比下跌77%；楼面均价7796元/㎡，环比上涨20%，创2017年以来新高；溢价率52%，创近23个月新高。
• 区域表现：巴南区为供应和成交主力，北区楼面地价最高，中央公园和回兴楼面地价创新高。

具体地块成交情况

• 蔡家：净用地面积87亩，楼面价5045元/㎡，溢价率60%，竞得企业为融创。
• 回兴：净用地面积57亩，楼面价11149元/㎡，溢价率92%，竞得企业为融信。
• 鱼洞：净用地面积84亩，楼面价5677元/㎡，溢价率35%，竞得企业为保利。
• 中央公园：净用地面积90亩，楼面价11748元/㎡，溢价率38%，竞得企业为顶融。
• 南泉：净用地面积54亩，楼面价7052元/㎡，溢价率56%，竞得企业为金科；净用地面积61亩，楼面价7018元/㎡，溢价率55%，竞得企业为领地。

房产市场分析

商品房市场

• 供销价情况：新增供应236万方，环比减少20%，同比增长22%；成交307万方，环比增长23%，同比增长25%；成交均价11374元/㎡，同比上涨4%，环比下跌1%。
• 存量与去化：存量为2665万方，去化周期10个月；存销比降至8.7，去库存压力降低。
• 区域表现：巴南区和沙坪坝区为供销主力，渝中区均价领先，九龙坡区为价格低区。

住宅市场

• 供应与成交：新增供应184万方，环比下降26%，同比增长29%；成交268万方，环比增长23%，同比增长37%；成交均价11958元/㎡，同比环比微涨。
• 存量与去化：存量554万方，去化周期2.5个月，存销比下降至2.1。
• 区域表现：巴南区和沙坪坝区为供应和成交主力，渝中、江北等核心区域持续量少价高。
• 产品类型：高层产品成交为主，占比76%；洋房产品成交占比17%；别墅产品成交占比17%。

高层产品

• 供销情况：新增供应140万方，环比下降26%，同比增长43%；成交203万方，环比增长22%，同比增长43%。
• 价格趋势：成交均价11603元/㎡，环比上涨3%。
• 户型与价格：标准三房产品（100-120万）最受欢迎，成交占比45%；100-120㎡户型最受欢迎，成交占比40%。

洋房产品

• 供销情况：新增供应32万方，环比下降29%，同比增长55%；成交45万方，环比增长22%。
• 价格趋势：成交均价12497元/㎡，环比微涨2%。
• 存量与去化：存量98万方，环比下降12%；去化周期2.7个月，存销比2.2。
• 产品类型：叠拼别墅为主力，占比超50%；独栋/双拼别墅成交占比下降至3%。

别墅产品

• 供销情况：新增供应12万方，环比下降25%；成交19万方，环比增长37%，连续三个月增长。
• 价格趋势：成交均价14410元/㎡，环比下跌2%。
• 存量与去化：存量56万方，环比下降11%；去化周期3.1个月，存销比2.9。
• 产品类型：叠拼别墅为主力，成交占比超50%；独栋/双拼别墅成交价环比大幅上涨26%。

商务市场

• 供销情况：新增供应15万方，环比增长40%；成交10万方，环比增长31%。
• 价格趋势：成交均价12031元/㎡，环比下跌10%。
• 存量与去化：存量350万方，连续6个月增长；去化周期增加至29.6个月，存销比33.7。
• 产品类型：SOHO产品为主力，供应7.2万方，成交5.7万方，环比增长54%；LOFT产品供应大涨，环比增长174%，但成交量和价格均下跌；写字楼产品供销量增加，价格下跌。

商业市场

• 供销情况：供应8万方，成交5万方，供销量环比均大幅下滑。
• 价格趋势：成交均价18552元/㎡，环比下跌16%，连续第四个月下跌，为2019年最低值。

总结

• 市场趋势：整体市场回暖，成交量上升，价格稳中有升。
• 政策影响：调控政策收紧，有助于市场稳定，但对部分区域产生一定影响。
• 区域差异：不同区域表现各异，巴南区和沙坪坝区为主要市场。
• 产品偏好：高层、洋房、别墅等产品各有其市场表现，小面积、低总价产品更受欢迎。
• 未来展望：随着政策调整和市场变化，房地产市场将继续面临挑战和机遇，需关注供需关系和价格波动。