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行业研究总结：房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手

核心内容

《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》由中共中央、国务院于2022年12月14日印发，明确提出房地产行业需坚持“房住不炒”定位，推动市场平稳健康发展。该文件强调通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系，同时探索房地产行业的新发展模式，以应对行业下行周期和金融风险。

主要观点

1. 政策导向明确

   • 重申“房住不炒”主基调，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求。
   • 加强房地产市场预期引导，推动建立长效机制，以实现市场稳定和健康发展。

2. 租赁市场与保障性住房发展提速

   • 强调“租购并举”，提出扩大保障性租赁住房供给，逐步实现租购住房在公共服务上的平等权利。
   • 通过完善长租房政策和住房公积金制度，缓解大城市住房供需矛盾，降低新市民购房压力，释放消费潜力。

3. 探索新发展模式势在必行

   • 公募REITs被视为房地产行业转型的重要工具，有助于盘活存量资产，引导行业从高周转开发向存量运营转变。
   • 试点范围逐步扩大，包括市场化长租房及商业不动产，为REITs提供更广阔的发展空间。

4. 政策利好频发，市场信心提振

   • 供给侧方面，通过信贷、债券、股权等多方式支持，推动融资环境改善。
   • 需求侧方面，5年期LPR下调、优化“认房认贷”标准、降低首付比例及按揭利率等措施，释放合理住房需求。
   • 疫情管控优化，房地产供需回暖预期增强，资本市场关注度提升。

关键信息

• REITs试点进展

  • 华润有巢REIT于2022年11月1日获批，成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企。
  • 2022年12月8日，证监会提出将试点范围拓展至市场化长租房及商业不动产领域。

• 投资建议

  • 主线一：关注核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等。
  • 主线二：关注已布局多元赛道、注重运营能力、经营性现金流稳定增长的房企，如万科A、龙湖集团、新城控股等。
  • 主线三：关注存量资产资源丰富、管理高效的房企，利用REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港等。

• 风险提示

  • 房地产行业宽松政策推进不及预期
  • 市场需求不及预期
  • 项目竣工不及预期
  • 多元化业务经营不佳

评级体系

基准指数说明

• A股主板基准：沪深300指数
• 中小盘基准：中小板指
• 创业板基准：创业板指
• 新三板基准：新三板指数
• 港股基准：恒生指数

作者信息

• 分析师：何缅南
  • 执业证书编号：S0930518060006
  • 联系电话：021-52523801
  • 邮箱：hemiannan@ebscn.com
• 联系人：周卓君
  • 联系电话：021-52523855
  • 邮箱：zhouzj@ebscn.com

分析与估值说明

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