贝壳研究院2022年4月二手房市场报告-8页_1mb

2022年4月二手房市场总结

核心内容

2022年4月，中国二手房市场在疫情扰动和国际冲突的双重影响下，整体呈现“信贷宽松但市场未明显回暖”的局面。尽管政策层面持续发力，包括央行降准、地方限购限贷限售政策放松，但市场对政策的反馈较弱，成交量和价格均出现下滑。稳定居民收入预期和修复市场信心成为当前首要任务。

1. 信贷及政策环境

主要观点

• 信贷进一步宽松：2022年4月，103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，均创近四年新低。
• 地方政策加码：全国超过70个城市出台楼市调控政策宽松举措，包括降低首付比例、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等。
• 政策传导范围扩大：政策放松从三线城市向二线省会城市扩散，如南京、苏州、芜湖、天津、兰州、烟台、银川等。
• 中央政策支持：多部委释放积极信号，央行降准、证监会支持民营企业融资、银保监会鼓励改善性购房需求等。

关键信息

• 苏州、南通首套利率已降至4.6%，与5年期LPR持平。
• 平均放款周期为29天，较上月缩短5天，为2019年以来最快。
• 政策支持重点在于满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2. 楼市调控效果

主要观点

• 市场反馈较弱：4月贝壳50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%；1-4月累计成交同比下降近40%。
• 价格持续下跌：4月价格指数环比下跌0.3%，同比跌幅扩大至4.8%，超过六成城市价格环比下跌。
• 区域差异显著：长三角、东北区域成交量降幅较大，而深莞惠等地因疫情缓解成交量有所回升。

关键信息

• 上海、南通、苏州、嘉兴、芜湖及长春、沈阳、哈尔滨等地成交量环比降幅均超五成。
• 部分城市如郑州、福州、南京、苏州等政策宽松后市场恢复乏力，政策效果不达预期。
• 北方城市如兰州、秦皇岛等地限购放松后购房需求未明显增加，主要受人口增长乏力和住房需求不足影响。

3. 市场低迷原因分析

主要观点

• 市场预期未恢复：疫情冲击和地缘冲突导致居民收入预期下降，购房意愿减弱。
• 房企流动性风险未缓解：购房者对新房交付品质、延期交付、烂尾等问题仍存担忧。
• 新房去化缓慢：新房销售不畅，房企拿地积极性不足，土地市场未明显回暖。
• 业主端信心不足：贝壳50城二手房景气指数持续下滑，4月维持在18左右，低于荣枯线20。

关键信息

• 居民部门新增中长贷规模下降，反映购房需求疲软。
• 二手房景气指数持续走低，显示市场整体信心不足，观望情绪浓厚。

4. 后期市场展望

主要观点

• 政策继续宽松：预计更多城市将降低首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，进一步支持购房需求。
• 房企风险出清：央行召集银行和AMC机构召开专题会议，推动不良资产处置和房企纾困，预计后期会有更多风险化解措施。
• 经济稳增长重视：房地产在稳增长中的作用将被强化，财政与货币政策仍有结构性宽松空间。
• 市场修复趋势：疫情过后，城市间人口流动将恢复，新市民安家、子女教育、老市民改善需求将推动市场修复，但修复过程可能受外部环境影响而延后。

关键信息

• 2022年一季度GDP增长4.8%，经济保持扩张，但3月经济指标走弱，全年增长目标压力较大。
• 房地产市场对稳增长的支撑作用将被持续强化，政策支持与市场信心恢复是关键。

总结

2022年4月，中国二手房市场在宽松的信贷环境和地方政策支持下，未能实现明显回暖。市场整体仍处于修复阶段，但受疫情、国际冲突等因素影响，修复力度减弱、时间延长。未来，随着疫情逐步控制、政策进一步宽松以及经济稳增长措施的推进，市场有望逐步恢复，但需重点稳定居民收入预期和修复市场信心。