固收专题研究：从估值和经营业绩详解REITs年报-20230406-华泰证券-38页_1mb

REITs年报分析总结

核心内容

2022年公募REITs年报显示，不同类型的REITs在经营业绩和估值表现上存在显著差异。产权类REITs整体表现优于特许经营权类，且估值多数上调，而特许经营权类REITs因项目期限减少，估值多数下降。全年累计可供分派比率基本超过4%，特许经营权类REITs分派率更高，体现了公募REITs的高分红特性。未来，随着经济修复和市场情绪变化，存续REITs有望迎来波段交易机会，同时关注新上市项目及扩募带来的投资机会。

主要观点

• 2022年基金业绩表现分化：

  • 高速公路类REITs受疫情影响较大，基金收入和净利润多未达预期，甚至出现亏损。
  • 产权类REITs收入和净利润完成率相对较高，其中保租房、物流园及部分新上市产业园表现较好。
  • 环保类REITs表现分化，中航首钢绿能业绩突出，富国首创水务因水质异常事件导致净利润未达预期。

• 分派率表现：

  • 2022年累计可供分配比率基本超过4%，特许经营权类REITs分派率显著高于产权类。
  • 已有11只REITs公告分红，其中部分项目如富国首创水务、中航首钢绿能等分派率超过70%。

• 估值变动：

  • 产权类REITs估值多数上调，特许经营权类REITs估值多数下降。
  • 估值变动主要受折现率、出租率、租金增长率等因素影响，部分项目如华夏越秀高速和华夏中国交建因折现率调整和车流量增加而估值上调，而博时蛇口产园和华安张江光大因出租率下降估值下调。

• 未来展望：

  • 随着疫情后出行修复，高速公路类REITs有望在2023年一季度表现好转。
  • 产业园类REITs需关注续租情况，特别是重要租户不续租带来的影响。
  • 低估值、高分红的存续项目及打新机会值得关注，同时继续关注扩募带来的资产注入机会。

关键信息

2022年基金业绩表现

2022年可供分配比率

估值变动情况

• 产权类REITs估值多数上调：

  • 华夏越秀高速、国泰君安临港创新产业园、华夏合肥高新等估值上升。
  • 博时蛇口产园、华安张江光大估值下降，与出租率下降有关。

• 特许经营权类REITs估值多数下降：

  • 中航首钢绿能REIT估值下降8.13%，主要因出租率下降。
  • 鹏华深圳能源REIT估值上升11.13%，主要因收入增长。

投资建议

• 关注低估值高分红的存续项目：如华夏中国交建、红土创新盐田港等，其分派率较高，适合长期投资者。
• 把握波段交易机会：随着经济修复和市场情绪变化，二级市场价格可能有所波动，可关注这些变化带来的交易机会。
• 关注新上市项目及扩募机会：2023年有12只REITs迎来解禁，解禁规模较大，关注其对市场的影响。
• 重点关注产业园、物流园、保租房等项目：这些项目在2022年表现相对较好，未来可能继续受益于经济修复和需求增长。

风险提示

• 数据统计估算偏差：年报数据可能存在估算偏差。
• 公募REITs运营风险：底层资产运营情况可能影响REITs表现。
• 价格变动风险：市场情绪和经济环境变化可能导致REITs价格波动。