> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs 调整后现状及后市路径演绎总结 ## 核心内容 中金公司发布的《适当乐观，等待“击球”——REITs 调整后现状及后市路径演绎》报告指出，当前REITs市场已充分定价多重利空，整体估值性价比显著提升。尽管短期内可能受资金面扰动影响，但板块配置价值正在显现，建议积极把握结构性机会。 ## 主要观点 ### 当前市场状况 - **市场下跌**：6月以来，中证REITs全收益指数累计下跌6%，其中物流仓储板块跌幅最大（-10%），而保租房和经营权REITs表现相对抗跌。 - **估值水平**：当前产权REITs整体分派率为4.7%，处于历史前20%分位数，估值已进入合理区间。 - **市场情绪**：市场情绪低迷，连续抛售后出现负反馈循环，但机构仓位仍存在提升空间，有望在市场企稳后形成有效买盘。 ### 调整原因分析 - **供给冲击**：6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发市场对供给的担忧。 - **需求不足**：保险资金尚未入场，对商业不动产REITs的投资准入尚未明确，导致需求端增量有限。 - **流动性压力**：供需失衡加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环。 ### 后市路径演绎 - **正向催化因素**： 1. 7月初REITs指数基金募集并入市，其影响不可忽视； 2. 供给节奏与增量资金匹配度提升； 3. 市场企稳后有望吸引增量资金入场，形成正向循环。 - **风险提示**： 1. 短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力； 2. 增量资金不及预期； 3. 项目经营状况恶化。 ## 关键信息 ### 市场表现 - 6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%； - 物流仓储板块跌幅最大（-10%）； - 产权REITs分派率4.7%，处于历史较低水平。 ### 估值与利差 - 全市场P/NAV估值回落至1.1x； - 产权REITs与十年期国债收益率利差走阔； - 经营权REITsIRR与十年期国债收益率利差也显著扩大； - 经营权REITsIRR与中证红利股息率利差同样扩大。 ### REITs指数基金信息 | 要素类别 | 具体要素 | 华夏基金 | 南方基金 | 易方达基金 | |----------|----------|----------|----------|------------| | 一、基本信息 | 基金全称 | 华夏中证REITs全收益指数证券投资基金 | 南方中证REITs全收益指数证券投资基金 | 易方达中证REITs全收益指数证券投资基金 | | | 基金管理人 | 华夏基金管理有限公司 | 南方基金管理股份有限公司 | 易方达基金管理有限公司 | | | 基金托管人 | 中国建设银行股份有限公司 | 中国工商银行股份有限公司 | 招商银行股份有限公司 | | | 基金经理 | 于成曜 | 戴明洋 | 白皓元、刘淑霞 | | | 基金类型 | 指数型、基金中基金(FOF) | 指数型、基金中基金(FOF) | 指数型、基金中基金(FOF) | | | 运作方式 | 契约型开放式 | 契约型开放式 | 契约型开放式 | | | 存续期 | 不定期 | 不定期 | 不定期 | | 二、投资信息 | 标的指数 | 中证REITs全收益指数(932047) | 中证REITs全收益指数(932047) | 中证REITs全收益指数(932047) | | | 业绩比较基准 | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | | | 跟踪误差目标 | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | | | 主要投资策略 | 完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略 | 完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略 | 完全复制法为主，特殊情况采用替代性策略 | | | 标的成份券投资比例 | 不低于基金资产净值90% | 不低于基金资产净值90% | 不低于基金资产净值90% | | 三、运作费用 | 管理费率 | 0.50% | 0.50% | 0.50% | | | 托管费率 | 0.10% | 0.10% | 0.10% | | | 销售服务费率 | A类:不收取；C类:0.20% | A类:不收取；C类:0.20% | A类:不收取；C类:0.20% | | 四、认购信息 | 认购费率(A类) | 直销机构:免收；其他机构:<500万元:0.30%≥500万元:1,000元/笔 | 直销机构:免收；其他机构:<500万元:0.30%≥500万元:1,000元/笔 | 管理人及销售子公司:免收；其他机构:<1,000万元:0.30%≥1,000万元:1,000元/笔 | | | 认购费率(C类) | 免收 | 免收 | 免收 | | | 最低认购金额 | 直销机构:1元起；代销机构:以各机构规定为准 | 代销机构:1元起(以各机构规定为准) | 非直销:首次1元，追加1元；直销中心:首次5万元，追加1,000元 | | | 认购期 | 2026年7月1日至2026年7月7日 | 2026年7月1日至2026年7月7日 | 2026年7月1日至2026年7月7日 | | 五、赎回信息 | 赎回费率(个人) | 持有<7天:1.50%；持有≥7天:0% | 持有<7天:1.50%；持有≥7天:0% | 持有0-6天:1.50%；持有≥7天:0% | | | 赎回费率(机构) | 持有<7天:1.50%；持有7-30天:1.00%；持有30-180天:0.50%；持有≥180天:0% | 持有<7天:1.50%；持有7-30天:1.00%；持有30-180天:0.50%；持有≥180天:0% | 持有0-6天:1.50%；持有7-29天:1.00%；持有30-179天:0.50%；持有≥180天:0% | | | 赎回款项到账 | T+7日内支付 | T+7日内支付 | T+7日内支付 | | 六、其他信息 | 证监会注册批文 | 证监许可[2026]1440号 | 证监许可[2026]1443号 | 证监许可[2026]1442号 | | | 首募规模上限 | 3亿元（不包括募集期利息） | 3亿元（不包括募集期利息） | 3亿元（不包括募集期利息） | ## 投资建议 - **板块优选**：建议优先配置具有基本面韧性的项目，如保租房、消费、部分高速/能源等； - **关注高赔率项目**：紧密跟踪二季报后产业园和物流仓储基本面预期变化，把握高赔率机会； - **市场时机**：当前估值已进入“击球区”，市场情绪低迷，但具备配置价值。 ## 风险提示 - 增量资金不及预期； - 项目经营状况恶化； - 短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应。