20230207-光大证券-碧桂园服务-06098.HK-跟踪报告_基础物管稳健_积极推进智能化与社区增值品牌建设_3页_385kb

碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告总结

核心内容概述

碧桂园服务（6098.HK）作为中国领先的物业管理公司，2022年在基础物业管理与社区增值服务方面均取得显著进展。公司通过持续布局社区生活服务终端、打造独立品牌、推进智慧物业建设，逐步实现从传统物业向社区综合服务商的转型。

主要观点

1. 基础物管稳健增长

   • 公司在管面积从2020年的3.8亿平方米增至2022年中期的8.4亿平方米，合约面积从8.2亿平方米增至16.1亿平方米。
   • 仍有7.7亿平方米合约面积待转化，显示出公司基础物管业务的强劲增长潜力。
   • 截至2022年中期，公司覆盖业主户数达815万户，为社区增值服务提供了坚实的客户基础。

2. 社区增值服务成为新引擎

   • 2022年H1社区增值服务收入达21.1亿元，同比增长51.1%，占总收入比重11%。
   • 公司推出多个社区增值服务品牌，如“楼下心选”、“智享楼下洗衣”、“凤凰家装”、“酒司令”等，覆盖零售、洗护、家装、酒类等多个领域。
   • 通过标准化、高质量、多层次的服务，公司增强了社区增值服务的成熟度和吸引力。

3. 智慧物业建设提速

   • 公司旗下的美房智高持续研发物业类机器人，2022年推出R40系列楼宇清洁机器人及物业清洁数字化解决方案。
   • 智能化手段的引入有助于提升服务效率，降低运营成本，增强市场竞争力。

4. 盈利预测与估值

   • 公司2022-2024年归母净利润预测分别为42.7亿元、49.6亿元、56.5亿元，同比分别下调21%、33%、42%。
   • 当前股价对应2022-2024年PE分别为12倍、11倍、9倍，估值具备较强吸引力。
   • 维持“买入”评级，认为公司具备品牌与规模优势，未来增长空间广阔。

关键信息

• 业务布局：2022年公司布局“楼下心选”近2500个项目，服务消费者14万人，沉淀社群用户18万人；“智享楼下洗衣”在138个城市布局超500家网点，与100+中央洗护工厂合作。
• 家装与酒类服务：推出自营家装品牌“凤凰家装”，并在长沙开设首家线下实体店；招募超6000名社区酒类合伙人，打造“酒司令”品牌。
• 财务表现：
  • 营业收入从2020年的156亿元增至2022年的405.46亿元，复合增长率较高。
  • 归母净利润从2020年的26.86亿元增至2022年的42.73亿元。
  • EPS从0.80元增至1.27元，ROE稳定在10%以上。
• 市场数据：
  • 总股本为33.73亿股，总市值为599.07亿港元。
  • 近3个月换手率为104.65%，显示出市场活跃度较高。
• 风险提示：
  • 疫情反复可能影响业务发展。
  • 投后整合不及预期可能影响公司整体运营效率。

财务指标简表

估值与评级

• 当前股价：17.76港元
• 评级：买入（维持）
• 估值逻辑：公司具备品牌和规模优势，基础物管储备充足，社区增值服务日趋成熟，未来增长可期。尽管房地产市场仍处调整期，但公司估值具有吸引力。

总结

碧桂园服务在基础物业管理方面持续稳健增长，同时积极拓展社区增值服务，打造多个独立品牌以满足多元化社区需求。智慧物业建设的推进进一步提升了服务效率与质量。当前估值合理，盈利预测显示公司具备较强的盈利能力与增长潜力，维持“买入”评级。但需关注疫情反复及投后整合风险。