中国房地产市场展望和机遇—常态化防控后的复苏_43页_13mb

中国房地产市场展望与机遇（2022年6月）

摘要

本报告分析了2022年疫情常态化防控背景下中国房地产市场的前景与机遇。尽管第二季度受疫情影响较大，但随着经济逐步复苏，写字楼、零售物业、物流、数据中心和住宅市场都将迎来新的发展契机。政策支持、市场调整及行业转型成为推动市场复苏的关键因素。

宏观经济概况

未来展望

• GDP增长：2022年第一季度GDP同比增长4.8%，低于全国增长目标5.5%。预计第二季度GDP增长处于低位，甚至达到全年底值。下半年将作为全年增长的关键，经济稳增长将成为核心任务。
• 服务业：服务业增加值占GDP的56.6%，拉动GDP增长2.4%。疫情对接触型行业（如零售、餐饮）造成较大冲击，但现代服务业（如IT服务、金融业）表现良好。
• 制造业：制造业PMI连续两月低于50%，显示景气水平低迷。疫情对生产、新订单及物流业造成显著影响，特别是长三角地区。

消费趋势

• CPI：2022年4月CPI同比上涨2.1%，其中食品类上涨1.9%，非食品类上涨2.2%。
• 零售消费：线下消费受疫情影响较大，但线上零售持续增长，占社会消费品零售总额的23.2%。预计下半年消费市场将逐步恢复。

相关政策解读

近期政策

• 宏观政策：政府出台一系列经济刺激措施，包括减税、鼓励消费、下调房贷利率等，以提振投资和消费信心。
• 房地产政策：政策聚焦于化解和防范房地产风险，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，并对受疫情影响的业主提供租金减免支持。

房地产相关政策走向

• 全国层面：政策支持包括加强金融支持、推动REITs发展、优化长租政策等。
• 地方层面：如上海出台多项支持政策，包括租金减免、物流保通保畅、促进企业复工复产等。

调研结果分析

企业画像

• 受访企业：民企和外资企业占比较高，分别占41.7%。投资商、开发商和租户企业占比分别为28.3%、30%和40%。
• 投资商与开发商：约三分之一将增加投资，40%将维稳，31%处于观望状态。
• 租户企业：约42%不确定近期租赁需求，近58%将保持现有租赁面积或继续扩张。租户对物业选址和合同条款要求更为严苛。

房地产市场展望和机遇

总体投资

• 疫情对房地产投资造成一定影响，但政策支持将有助于市场恢复。
• 长租公寓出租率受影响较小，未来住房压力增大可能推动需求增长。

写字楼市场

• 供应与需求：供应放缓，需求预计在下半年反弹。部分写字楼将调整内部动线与设施以适应新常态。
• 重点行业：TMT、金融业、生物科技、专业服务行业对写字楼需求稳定，尤其是生物科技园。

零售物业市场

• 购物中心：部分商场推出租金减免及线上服务，以缓解疫情冲击。社区商业体系优化将带动新消费。
• 品牌商策略：部分品牌商转向精细化运营，部分则逆势扩张。具备完善供应链的品牌更受青睐。

工业（物流）市场

• 供应与需求：2023年底将新增超3,412万平方米高标仓储物流供应，租金预计上涨1.5%-2%。
• 政策支持：政府出台多项支持物流发展的政策，冷链物流成为重点发展方向。
• 技术趋势：智慧物流及“物流5.0”成为趋势，结合新技术提升效率。

数据中心市场

• 需求增长：互联网普及率超71%，推动数据中心需求增长。预计“东数西算”项目将促进数据中心建设。
• 融资渠道：股权融资与债权融资并行，维持资本结构平衡。

住宅（长租公寓）市场

• 市场趋势：长租公寓需求增长，尤其是公共活动空间较大的住宅。
• 政策支持：保障性租赁住房供给增加，相关REITs项目启动，推动市场发展。

REITs（基础设施）市场

• 市场表现：基础设施REITs已成立12单，表现良好，市场供不应求。
• 资产类型：涵盖仓储物流、保障性租赁住房、风电光伏等。
• 政策支持：沪深交易所将启动扩募，推动市场进一步发展。

要点总结

报告关键点

• 宏观经济：第二季度GDP增长受疫情影响，但下半年有望复苏。
• 房地产市场：写字楼、零售物业、物流、数据中心及住宅市场均面临调整与机遇。
• 政策支持：政府出台多项政策，包括税收减免、租金补贴、金融支持等，助力市场恢复。
• 投资策略：投资者将更加关注市场分散性、资产类型及区域分布，以应对短期风险。
• 行业趋势：TMT、生物科技、专业服务等将成为写字楼市场的重要租户。

研究团队联系人

• 林荣杰（大中华区）: james.shepherd@cushwake.com
• 张晓端（华南区）: xiaoduan.zhang@cushwake.com
• 魏东（北区）: sabrina.d.wei@cushwake.com
• 陈健珩（香港）: keith.chan@cushwake.com
• 贾萱（华西区）: ivy.jia@cushwake.com
• 薛惠珍（台湾）: Wendy.hj.hsueh@cushwake.com
• Shaun Brodie（大中华区内容主管）: shaun.fv.brodie@cushwake.com