2022-12-25-匠人科技-资管视角下商办项目经营与收益增值_56页_18mb

资管视角下商办项目经营与收益增值总结

核心内容

本报告从资管视角出发，分析了当前商办行业的五大发展趋势与决定出租效率的五大产品力要素，强调了产品力与招商基础工作的结合对项目收益与增值的重要性。同时，通过真实案例剖析，展示了如何通过数据驱动的优化策略提升项目的经营效率与收益。

主要观点

行业发展的5个关键词

1. 供需
   商办行业已进入存量市场，供需关系日益严峻，预计2024年将全面进入买方市场。杭州2022年待入市的增量房源达420万方，远高于传统统计，显示市场供需矛盾加剧。

2. 高流转
   高流转率是当前商办行业的重要挑战，导致计租率难以提升。流转空置期、中介佣金成本、免租期成本是影响计租率的关键因素。2020年全国平均流转率已达30%-45%，部分项目甚至达到60%。

3. 红利
   城市红利期已过，产品红利成为新趋势。二房东通过提升交付标准、优化户型配比、提升客户体验等手段，推动出租效率与租金收益。交付标准的优化是产品红利的核心。

4. 存量企业
   存量企业是商办项目的主要客户来源，占成交客户的77%。项目方需重视存量企业的续约与扩租需求，建立客户管理系统，提升客户留存率与服务体验。

5. 选址需求
   企业选址更关注通勤与周边配套，而非固定区域。地铁普及改变了企业选址的边界感，要求商办项目进行全矩阵化营销，关注客户的真实需求。

决定出租效率的5大产品力

1. 户型配比
   户型配比直接影响出租效率。合理的配比应考虑企业生命周期，如50%小户型+30%中户型+20%大户型。整层户型因高流转率和长招商周期，通常不是最优选择。

2. 交付标准
   交付标准是产品力的核心。结构交付与拎包交付能显著提升出租效率，而毛坯交付与遗留装修则带来高空置期与低转化率。合理的交付标准可提升客户体验，增加租金溢价。

3. 带看体验
   带看体验是客户转化的关键。项目方需优化房源状态，提升空间展示效果。暗房与低配房源易导致客户流失，因此应重视带看路线设计与客户体验。

4. 定价策略
   定价需根据项目阶段灵活调整，既要吸引客户，也要保证收益。在70%出租率阶段，需考虑租金增长与客户质量，避免高流转带来的收益流失。

5. 项目配套
   配套是提升客户满意度与续约率的重要因素。星巴克、餐厅、便利店等配套可显著提升出租率。配套设施的完善度直接影响企业选择，需在基础服务上做好规划。

关键信息

• 计租率与计租均价：计租率是衡量项目真实经营水平的重要指标，结合计租均价，可更精准评估收益与流失。
• 流失分析：计租率85%意味着15%的租金流失，项目方需通过数据追踪找出流失原因。
• 优化方案：通过价格、户型、装标、绩效考核等多维度优化，可显著提升计租率与收益。
• 案例分析：某6.8万方项目通过调整价格、户型、装标，将计租率提升至90%以上，展示数据驱动优化的有效性。
• 资产经营看板：匠人科技提供52项经营指标，帮助项目方全面分析问题，提升产品思维与运营效率。

商办资产经营评测与解读

• 低流转房源：面积大于400㎡、朝向不佳、装修简陋、不带家具的房源流转率低，需通过分割户型、提升装标等方式优化。
• 高流转房源：面积在100-200㎡、朝向南、精装交付的房源流转率高，应优先推广。
• 优化建议：根据房源特性进行价格、户型、装标调整，设置空置预警线，提升客户体验，推动项目收益增长。

关于匠人科技

• 成立于2015年，是商业地产数字化综合服务提供商。
• 主要产品包括CREAMS、LikeCRM、来客推广、万楼数据和经纪互联。
• 已覆盖22个城市，服务楼宇超16000幢，管理面积超2亿平方米。
• 获得多家知名机构投资，完成近亿人民币B2轮融资，致力于推动商办行业数字化转型。

结论

商办行业正面临从卖方市场向买方市场转变，项目方需提升产品力与运营效率，关注客户需求与市场动态，通过数据驱动优化策略，提升计租率与收益。匠人科技提供全方位数字化工具，助力项目实现资产增值与运营优化。