20230331-国金证券-万科A-000002.SZ-开发与经营服务并重_营收利润双增长_4页_848kb
报告摘要
万科A (000002.SZ) 总结
核心内容
万科A在2022年发布了年度报告，数据显示其开发与经营服务业务均有所增长，但房地产市场整体下行对毛利率造成一定压力。公司通过优化投资结构、加强成本控制及提升经营服务业务，实现了营收和利润的双增长。
主要观点
- 营收与利润增长：2022年营业收入达到5038亿元，同比增长11.3%；归母净利润为226.2亿元，同比增长0.4%。公司拟每10股派送人民币6.8元现金股息。
- 毛利率承压：2022年毛利率从2021年的21.8%降至19.8%，反映出行业整体的下行压力。
- 经营服务业务发展：经营服务业务收入增长显著，达到513亿元，同比增长23.1%。万物云成功分拆上市，收入首破300亿元；长租公寓业务保持行业第一；商业收入同比增长14.3%。
- 开发业务调整：公司销售和投资规模收缩，全口径销售金额为4170亿元，同比下降33.6%。公司聚焦重点城市，在西安、成都等24个城市位列第一。
- 债务结构改善：公司三道红线水平持续居绿档，剔除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，现金短债比为1.4。短期有息负债占比下降1.5个百分点，银行借款占比上升4.5个百分点。
- 投资建议：公司股票现价对应PE估值为7.8/7.2/6.7倍，维持“增持”评级。预计2023/2024年EPS分别为2.00/2.18元，新增2025年EPS预测为2.33元。
- 风险提示：房地产市场销售低迷、经营服务业务发展不顺、其他房企违约。
关键信息
财务数据概览
| 项目 | 2021 | 2022 | 2023E | 2024E | 2025E |
|---|---|---|---|---|---|
| 营业收入(百万元) | 452,798 | 503,838 | 531,467 | 546,009 | 561,338 |
| 营业收入增长率 | 8.04% | 11.27% | 5.48% | 2.74% | 2.81% |
| 归母净利润(百万元) | 22,524 | 22,618 | 23,815 | 25,961 | 27,843 |
| 归母净利润增长率 | -45.75% | 0.42% | 5.29% | 9.01% | 7.25% |
| 摊薄每股收益(元) | 1.937 | 1.945 | 1.996 | 2.176 | 2.334 |
| 净利率 | 9.9% | 5.0% | 4.5% | 4.5% | 5.0% |
经营服务业务表现
- 2022年经营服务业务收入为513亿元，同比增长23.1%。
- 万物云分拆上市，收入首破300亿元，同比增长26.1%。
- 长租公寓业务收入同比增长12.1%，规模保持行业第一。
- 商业收入同比增长14.3%。
债务结构与财务指标
- 2022年剔除预收款后的资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，现金短债比为1.4。
- 有息负债结构改善，短期有息负债占比为20.5%，同比下降1.5个百分点。
- 银行借款占比为60.6%，同比提升4.5个百分点。
- 平均融资利率为4.06%，同比下降5bp。
投资建议
- 预计2023/2024年EPS分别为2.00/2.18元，新增2025年EPS预测为2.33元。
- 公司股票现价对应PE估值为7.8/7.2/6.7倍，维持“增持”评级。
风险提示
- 房地产市场销售低迷。
- 经营服务业务发展不顺。
- 其他房企违约。
附录：三张报表预测摘要
损益表预测
| 项目 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023E | 2024E | 2025E |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务收入 | 419,112 | 452,798 | 503,838 | 531,467 | 546,009 | 561,338 |
| 毛利 | 122,571 | 98,821 | 98,519 | 104,618 | 110,966 | 116,833 |
| 净利润 | 59,298 | 38,070 | 37,551 | 38,412 | 41,873 | 44,908 |
现金流量表预测
| 项目 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023E | 2024E | 2025E |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 经营活动现金净流 | 53,188 | 4,113 | 2,750 | 10,377 | 11,790 | 23,082 |
| 投资活动现金净流 | 5,797 | -26,281 | -13,030 | -4,053 | -18,342 | -20,618 |
| 筹资活动现金净流 | -20,619 | 118 | 19,214 | 4,585 | 14,244 | 4,054 |
| 现金净流量 | 37,809 | -21,732 | 9,491 | 10,909 | 7,692 | 6,517 |
资产负债表预测
| 项目 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023E | 2024E | 2025E |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 货币资金 | 195,231 | 149,352 | 137,208 | 141,313 | 144,299 | 147,561 |
| 应收款项 | 252,501 | 270,832 | 280,206 | 283,079 | 290,759 | 298,989 |
| 存货 | 1,002,0631 | 075,617 | 907,057 | 993,5351 | 012,0991 | 033,594 |
| 负债股东权益合计 | 1,869,1771 | 938,6381 | 757,1241 | 857,5701 | 906,0771 | 960,338 |
比率分析
| 指标 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023E | 2024E | 2025E |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 每股收益 | 3.573 | 1.937 | 1.945 | 1.996 | 2.176 | 2.334 |
| 每股净资产 | 19.325 | 20.296 | 20.866 | 21.639 | 23.054 | 24.571 |
| 每股经营现金净流 | 4.578 | 0.354 | 0.236 | 0.892 | 1.014 | 1.985 |
| 净资产收益率 | 18.49% | 9.55% | 9.32% | 9.22% | 9.44% | 9.50% |
| 总资产收益率 | 2.22% | 1.16% | 1.29% | 1.28% | 1.36% | 1.42% |
| 净负债/股东权益 | 18.80% | 30.63% | 44.54% | 45.08% | 47.82% | 48.09% |
| 资产负债率 | 81.28% | 79.74% | 76.95% | 76.58% | 75.45% | 74.34% |
投资评级分析
-
历史推荐与目标价：
- 2021-03-31：买入，市价31.37元，目标价37.08~37.08元。
- 2021-04-23：买入，市价29.02元，目标价37.08~37.08元。
- 2021-08-30：买入，市价20.90元，目标价29.61~29.61元。
- 2021-10-29：买入，市价19.13元，目标价29.61~29.61元。
- 2022-03-31：增持，市价18.98元，目标价20.34元。
- 2022-04-28：增持，市价18.23元，目标价20.34元。
- 2022-08-31：增持，市价15.89元，目标价N/A。
- 2022-10-30：增持，市价14.34元，目标价N/A。
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最终评分与平均投资建议对照：
- 1.00 = 买入；
- 1.01~2.0 = 增持；
- 2.01~3.0 = 中性；
- 3.01~4.0 = 减持。
风险提示
- 房地产市场销售低迷；
- 经营服务业务发展不顺；
- 其他房企违约。
联系信息
- 上海：电话：021-60753903；传真：021-61038200；邮箱：researchsh@gjzq.com.cn；邮编：201204；地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼。
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