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万科A 2023年年报摘要

业绩概要

万科A发布2023年年报，全年营收46574亿元，同比下降76%；归母净利润1216亿元，同比下降464%。主要因结转量减少、毛利率下滑和资产减值压力。

主要原因

1. 结转量减少：2023年房开业务结算29615万方，同比减少129%，贡献营收40161亿元（较2022年下降96%）。
2. 毛利率下降：毛利率降至15.23%，较2022年下降4.3pct。
3. 资产减值增加：2023年资产减值损失达349亿元，较2022年多计提304亿元。

销售与投资

• 销售：合同销售金额3761亿元，同比下降98%，稳居行业第二。
• 投资：全年获取43个项目，总地价849亿元，聚焦一二线城市（98%投资于一二线），年内开盘项目33个，投资兑现率达88%。

经营服务业务

2023年经营服务收入5581亿元，同比增长89%，其中物业收入3342亿元（+102%），物流仓储（+172%）、租赁住宅（+68%）、商业开发（+46%）均实现显著增长。

融资与债务

• 新获境内融资766亿元，境外融资131亿元。
• 短期有息负债占比19.5%，较2022年下降10pct。
• 增加经营性物业贷1089亿元，融资成本优化。

未来展望

• 调整2024/2025年归母净利润预测至1251/1275亿元，预计2026年达1290亿元，同比增长12%。
• 市净率为2.2-2.3倍，对应PE估值为88-86倍。
• 维持“增持”评级，认为经营服务业务将持续贡献增长。

风险提示

• 房地产市场销售低迷。
• 经营服务业务发展不及预期。
• 其他房企违约风险。

其他信息

• 没有具体市价目标和历史推荐信息。