20221129-德邦证券-固定收益专题_三箭齐发_的地产政策对于债市的影响如何_9页_1mb

固定收益专题总结

核心内容概述

本研报由德邦证券固定收益首席分析师徐亮撰写，主要分析“三箭齐发”地产政策对债市的影响，以及地产行业与城投平台在政策背景下的发展趋势。报告结合政策时间轴、市场数据和企业融资动态，为投资者提供投资建议和风险提示。

主要观点

2.1 利好政策不会结束，或将仍会继续出台

• 自“二十大”闭幕以来，国家陆续出台多项利好政策，涵盖信贷、债券融资和股权融资，形成“三支箭”组合拳。
• 政策快速落地表明国家对房地产行业的支持已提前布局，且政策制定效率高，企业响应积极。
• 商品房销售增速仍处于底部，待售面积同比增长显著，显示行业去化压力大，后续可能有更多政策出台。

2.2 地产公司须精准理解“房住不炒”、“保交楼、稳民生”的战略意涵

• 政策旨在稳定市场，而非推动新一轮地产繁荣。
• “房住不炒”强调房地产的居住属性，抑制投机行为；“保交楼、稳民生”则强调保障项目交付与民生稳定。
• “第三支箭”推动REITs常态化发行、引入私募基金等，标志着地产盈利模式向长期运营、低收益但稳定转型。

2.3 地产行业“拐点”尚未到来

• 地产行业的“拐点”不仅取决于政策改善和企业现金流恢复，更依赖于购房需求和消费信心的复苏。
• 当前疫情形势和失业率仍对需求端形成压制，短期内难以提振市场信心。
• 建议关注春节、五一、金九银十等时间节点，以判断行业拐点是否出现。

2.4 地产政策对城投的影响

• 地方城投类企业在销售端低迷背景下，拿地力度显著提升，成为市场重要参与者。
• 城投拿地有助于“稳房价、稳地价”，但项目开发周期长，现金流压力大。
• 对于地产市场较稳定的城市，城投平台可受益于政策支持，但对地产市场不稳定的城市，其运营风险增加。
• 长期来看，地产公司与城投平台或将形成竞争关系，城投企业可能参与地产市场复苏。

2.5 地产政策对利率的影响

• 房地产支持政策提振了市场对宽信用的预期，但经济和信贷数据尚未明显改善。
• 长端债券表现偏弱，但当前10年国债收益率在2.9%附近，短期内风险不大。
• 若权益市场表现良好，叠加年末止盈情绪和经济预期改善，债券利率可能受情绪影响上行。

关键信息

政策时间轴

• 2022年10月22日：二十大闭幕，宏观政策开始布局。
• 2022年11月8日：交易商协会扩大“第二支箭”支持民营房企发债。
• 2022年11月11日：国务院发布优化疫情防控二十条措施。
• 2022年11月21日：央行、银保监会召开信贷工作座谈会，推出“保交楼”再贷款。
• 2022年11月23日：央行、银保监会发布“金融16条”，支持房地产市场平稳健康发展。
• 2022年11月28日：证监会发布股权融资优化政策，包括恢复并购重组、再融资、调整境外上市政策等。

企业融资动态（表1）

投资建议

• 地产行业“拐点”尚未到来，建议投资者在谨慎中把握机会。
• 关注12月初降准资金落地后的市场宽松程度。
• 三类地产主体或能穿越周期、剩者为王：
  1. 央企、地方国企背景的房企；
  2. 大型综合性集团下属房企；
  3. 公司治理良好、经营稳健、土储优质的大中型民营房企，如美的置业、滨江集团。

风险提示

• 政策不及预期风险；
• 基本面下行风险；
• 信用风险蔓延风险。

附录

• 图表目录：

  • 图1：政策时间轴
  • 图2：商品房待售面积
  • 图3：商品房待售累计同比增速
  • 图4：70个大中城市新建商品住宅价格指数
  • 图5：商品房销售面积累计同比
  • 图6：近期每日新增确诊有持续走高迹象
  • 图7：近期失业率有走高迹象
  • 图8：社会消费品零售总额增速

• 投资评级说明：

  • 股票投资评级分为买入、增持、中性、减持；
  • 行业投资评级分为优于大市、中性、弱于大市；
  • 基准指数包括上证综指、深证成指、恒生指数、标普500等。

• 法律声明：

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