乾立基金-2017年第二期房地产投资白皮书-2017-66页-5mb

房地产投资白皮书总结

核心内容

本白皮书主要聚焦于中国房地产行业进入存量时代后的城市更新与存量改造。随着城镇化建设初期目标的完成，城市更新逐渐从增量扩张转向存量优化。在此背景下，地产基金、开发商、政府及海外机构等各方正积极寻求在存量物业上实现价值提升与资产增值的路径。

主要观点

1. 城市更新进入新阶段
   城市更新已成为房地产行业的重要主题，尤其在一线城市，如上海、北京、深圳、广州等地，政府和市场都在推动存量资产的改造和再利用。城市更新的目标从单一提升城市效率，转向综合考虑社会价值、人群利益及可持续发展。

2. 存量改造市场种类繁多
   存量物业的种类包括写字楼、商场、历史街区、酒店、老住宅、工厂和旧厂房等。每种物业的改造方向、难度、周期及盈利模式均有所不同。例如，写字楼改造更注重内容升级和空间重构，而工厂改造则更强调业态转型与文化融合。

3. 地产基金在存量改造中的角色
   地产基金因其灵活的金融工具运用、成熟的商业模式和专业的资产管理能力，在城市更新中正逐步成为主导力量。地产基金需要从“资金供给”转型为“主动管理”，提升自身的运营能力，以应对存量时代的新挑战。

4. 轻重资产模式的差异
   存量改造分为重资产模式（直接收购并改造）和轻资产模式（租赁或合作，进行改造并二次租赁）。重资产模式适合核心地段的成熟物业，轻资产模式则更适合新兴区域或阶段性被低估的物业。

5. 不同持有方的商业模式差异

   • 政府：注重城市文化与功能提升，多采用合作开发模式。
   • 地产基金：追求资产增值和稳定现金流，强调“主动管理”与“内容再造”。
   • 开发商：具备资金与运营能力，常参与大规模综合型项目。
   • 境外机构：偏好将老旧物业改造成高端办公或商业空间，注重品牌与设计。

6. 运营改造能力是关键
   存量改造的成功取决于重新定位、空间改造、内容升级、改善现金流和提升物业价值的全过程。金现资产等成功案例表明，结合艺术与金融元素，打造独特空间体验，是提升物业价值的有效手段。

关键信息

存量改造的市场现状

• 建设用地供应趋缓，一线城市尤为明显。
• 二手房市场占比已超过一手房，显示住宅市场已进入存量阶段。
• 政策上，国家鼓励存量盘活，限制新增用地，推动“商改租”等转型。

存量改造的市场划分

• 按物业性质：写字楼、商场、历史街区、酒店、老住宅、工厂、旧厂房等。
• 按资产持有模式：重资产与轻资产。
• 按物业持有人：政府、基金、开发商、境外机构。

成功案例分析

• 上海新车间：将老旧写字楼改造为创客空间，租金翻倍，实现社区化运营。
• 天津和平大悦城：传统商场转型为综合购物中心，引入品牌并输出运营管理模式。
• 成都文殊坊：历史街区改造为文化旅游区，融合宗教与民俗文化。
• 1929 ART Space：将老仓库改造为艺术与金融结合的写字楼，年收益增长超360%。
• 临潼188金融创新中心：老宾馆改造为现代化写字楼，结合酒店式管理，提升租户体验。
• 日本近铁百货总店改造为Abeno Harukas：通过垂直城市理念，整合多种功能，提升建筑价值与运营效率。

改造难点与解决方案

• 成本控制：需平衡改造投入与项目收益，避免过度投资。
• 招商定位：需精准把握租户需求，进行市场调研与定位。
• 施工与运营协调：如日本案例中，在保持火车站与商场正常运营的情况下进行施工。

未来展望

• 地产基金应加强“主动管理”能力，从单纯的融资转向资产运营。
• 存量改造将成为城市更新的主流方式，尤其在一线城市。
• 城市更新将更加注重文化融合、生态设计、共享经济等新型理念。
• 未来，地产基金需关注一线城市的成熟资产、新兴商务区的价值洼地、以及阶段性被低估的存量资产，以实现更高的投资回报。

总结

房地产行业正从增量开发转向存量改造，城市更新成为新的发展趋势。地产基金在这一过程中扮演着越来越重要的角色，其成功取决于对资产的精准选择、对市场的深度理解以及对运营能力的持续提升。未来，地产基金需强化“主动管理”能力，推动“内容再造”与“空间重构”，以实现物业价值的最大化。