2017年第二期房地产投资白皮书_64页_5mb

房地产投资白皮书总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业进入“存量时代”后的城市更新与存量改造趋势，分析了不同物业类型、资产持有模式及参与方的改造方式与运营策略，探讨了地产基金在这一转型过程中应如何提升自身能力，以应对市场变化并实现竞争优势。同时，报告还分析了国内CMBS市场的发展现状与前景，并对资管产品涉税问题进行了概述。

主要观点

• 城市更新已成为中国房地产行业的重要趋势，一线城市如北上广深尤为突出。
• 存量物业改造是未来城市更新的核心，其目标是通过内容升级、空间重构、业态混搭等方式提升物业价值。
• 与传统开发模式相比，地产基金的运营改造能力将成为新的核心竞争力。
• 政府、开发商、投资机构和境外机构在存量改造中各有侧重，需根据其商业模式进行匹配。
• CMBS等资产证券化工具正在成为商业地产的重要融资方式，市场潜力巨大。
• 资管产品面临新的税改政策，管理人需积极应对。

关键信息

一、城市更新趋势与政策环境

• 城市更新从“增量扩张”向“存量优化”转变。
• 政策上，国家及一线城市均强调盘活存量、控制新增建设用地。
• 地方政府出台了一系列政策，如上海“总量锁定、存量优化”策略，北京“商改住”禁令等。

二、存量改造市场划分

1. 按物业性质分类

2. 按资产持有模式分类

3. 按物业持有人分类

三、适合地产基金的存量改造方向

1. 一线城市核心区位的成熟资产并购

   • 优势：收益稳定、抗周期能力强、适合资产证券化。
   • 案例：上海新天地、1933老场坊等。

2. 一线城市新兴商务区的价值洼地

   • 优势：租金成本低、税收优惠、行业集群效应。
   • 案例：北外滩、上海大虹桥等。

3. 一、二线城市副中心或周边阶段性价值被低估的存量资产

   • 优势：改造成本低、增值空间大。
   • 案例：老旧百货、酒店、工厂等。

四、存量改造胜负手：运营改造能力

• 运营改造能力是核心：从“重新定位 -> 合理改造 -> 准确赋能 -> 改善现金流 -> 提升物业价值”这一链条是改造成功的关键。
• 金现资产案例分析：通过艺术与金融的融合，实现年收益增长360%和260%。
  • 1929 ART Space：以艺术融入办公，提升租户粘性。
  • 临潼188金融中心：通过酒店式物业管理，打造“工作、生活与娱乐”一体空间。
• 改造难点：
  • 成本控制：需一体化管理，降低外包成本。
  • 招商定位：需精准把握租户需求，避免定位偏差。

五、未来改造方向：日本案例参考

• 近铁百货总店改造为Abeno Harukas大厦：
  • 项目背景：由单一百货转型为多功能综合体。
  • 改造理念：打造“垂直生态城市”，整合地铁站、百货、办公、酒店、公园等。
  • 改造难点：在营业期间施工，需合理规划空间与时间，如地下施工、倒装施工等。
  • 成果：成功实现物业价值提升，成为日本第一高楼。

结论

存量时代，地产基金需从资金供给者转变为“主动管理型”参与者，注重物业运营与内容升级，以提升资产价值和现金流。通过精准的招商定位、合理的改造方案及高效的运营能力，地产基金有望在城市更新大潮中占据主导地位。同时，借鉴国际先进经验，结合本土政策与市场需求，地产基金应提前布局、灵活应对，实现可持续发展。