20210521-中国指数研究院-房地产_12城完成首批集中供地_从四大市场特征看趋势_调策略__10页_1mb

12城完成首批集中供地总结

核心内容概述

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市实施“两集中”政策，即集中发布住宅用地公告和集中组织出让活动，旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。截至5月19日，除武汉外，21个城市已完成首批集中供地计划，12个城市完成首次土地集中出让，整体供应规模增加不明显，但部分城市土地市场热度较高。

主要观点与关键信息

1. 供应规模与时间分布

• 首批供地规模：21个城市首批集中供地面积达5118万平方米，占2020年全年供地面积的34%。
• 供地时间：22城住宅用地集中供地公告时间主要集中在4月、7月和10月，部分城市如杭州第三批次最晚为12月。
• 区域分布：部分城市主城区供地占比提升，如长沙、重庆主城区供地占比超50%。

2. 土地竞拍规则

• “一地一策”机制：多地实行差异化土地出让规则，如北京、广州、深圳、杭州等城市设置房价上限、限地价、竞自持/配建等。
• 保证金比例：多数城市以20%为主，部分城市如福州、长春个别地块为100%，杭州试点“托底保证金”。
• 竞拍方式调整：如上海采用举牌竞价+书面竞价，北京引入高品质建设方案评选机制，南京、重庆实行“一地一策”。
• 防止马甲公司：上海、南京等地禁止同一申请人多次参与竞拍，限制马甲战术。

3. 竞拍热度与成交情况

• 成交情况：12个城市共成交382宗地块，规划建筑面积4833万平方米，占2020年全年成交面积的35%；成交金额5553亿元，占全年成交金额的44%。
• 热度分化：重庆、无锡、杭州、厦门等城市土地市场热度较高，部分地块溢价率超50%；而长春、青岛等城市热度较低，部分地块流拍或底价成交。
• 区域差异：如广州黄埔、南沙区域竞拍热度明显高于其他区域。

4. 房企拿地行为

• 央企及区域深耕房企：如中铁置业、首开、融信、滨江等在首批集中供地中表现积极。
• 合作拿地：北京、广州等城市合作拿地比例较高，有助于提高拿地几率和分散风险。

5. 市场趋势与政策影响

• 政策效果：部分城市土地市场热度仍高，表明“两集中”政策对稳地价、稳预期效果有限。
• 后续政策调整：部分城市可能在后续批次中进一步优化土拍规则，控制市场热度。
• 市场预期：房企因错过首批供地而提高后续批次的参与积极性，尤其关注优质地块。

企业策略建议

投资端

• 区域选择：关注城市基本面、人口结构及房地产市场热度，优先选择优质区域及地块。
• 拓展投资机会：部分房企转向热点三四线城市，以分散风险。
• 合作拿地：合作拿地有助于提高拿地成功率，降低资金压力。

营销端

• 调整节奏：应对集中入市带来的竞争压力，合理安排推盘及营销节奏。
• 创新营销方式：拓展获客渠道，提升产品设计特性，以应对同质化竞争。
• 产品设计参考：根据人口结构变化，关注小户型住房需求，优化产品设计以适应市场。

总结

• 首批集中供地整体规模增加不明显，但部分城市供地力度显著提升。
• 土拍规则多样化，多数城市采用“限地价+竞配建/竞自持”模式，部分城市实行“一地一策”。
• 土地竞拍热度分化明显，核心城市热度较高，部分城市市场较为理性。
• 央企、国企及区域深耕房企在首批集中供地中表现积极，合作拿地成为趋势。
• 首批供地未达预期，部分城市可能在后续批次中调整政策，控制市场热度。
• 房企需灵活应对市场变化，优化投资与营销策略，以适应集中供地带来的挑战。