20240310-财通证券-政府工作报告_加快构建房地产发展新模式_19页_985kb

房地产开发行业投资策略周报总结

核心观点

• 政府工作报告提出加快构建房地产发展新模式，政策支持持续。
• 当前行业仍处于调整阶段，但政策红利下销售有望逐步修复，高能级城市率先带动。
• 行业未来展望：看好前期在核心区域布局、融资能力强的房企，以及具备城中村改造经验的地方性国企。

市场表现

• 申万房地产指数本周下跌45.2%，跑输沪深300指数（上涨0.2%），31个板块中排名垫底。
• 板块内个股分化明显，皇庭国际等录得大幅上涨，亚通股份等则大幅下跌。

行业数据

销售情况

• 新房成交：30大中城市成交面积123万㎡，环比跌21%，同比降60%。一线城市、二线城市和三四线城市均呈现下滑。
• 二手房成交：14城二手房成交142万㎡，环比涨96%，同比降37%。二线城市表现突出，环比增长达173%。

库存及去化

• 一线城市：上海、深圳、广州去化周期分别为10.59个月、3.53个月、2.7个月。
• 二线城市：福州去化周期最长（39.8个月），杭州最短（3.7个月）。
• 三四线城市库存压力更大，去化周期普遍较长。

土地市场

• 二线城市：本周成交住宅用地668万㎡，土地出让金505亿元，溢价5.53%；商办土地成交1055万㎡，溢价0.13%。
• 三四线城市：住宅用地成交2594万㎡，溢价0.57%；商办用地成交1588万㎡，溢价3.38%。

政策环境

• 重点政策：
  • 广州推出最高500万元购房补贴吸引高层次人才。
  • 大连、甘肃庆阳等地优化购房补贴、公积金贷款等政策。
  • 最高法明确优先保障购房人权益，支持保交楼、金融风险化解。
• 政府工作报告：
  • 坚持“因城施策”优化调控，加快构建房地产发展新模式。
  • 推进融资协调机制，已为“白名单”项目提供大量融资支持。

重点企业跟踪

• 拿地情况：本周重点企业中，龙湖集团以624亿元拿地金额领跑。
• 融资动态：保利发展、建发地产等企业近期完成中期票据融资。
• 估值建议（表略）：
  • 招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、滨江集团、绿城中国等重点公司估值与评级维持或推荐。

投资建议

• 看好企业类型：
  • 融资信用优势强、核心区域布局早的头部房企；
  • 具备城中村改造经验的地方性国企（如招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国）。
• 操作策略：在政策支持下关注估值修复机会，短期震荡中可把握部分优质标的。

风险提示

• 基本面不及预期、行业政策收紧、资金收紧、个别信用风险事件等。