2019年房地产行业投资策略：因城施策调整，政策改善可期-20181130-申万宏源-25页-1mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

2019年房地产行业基本面预计将出现下行压力，但政策层面有改善空间，行业有望迎来适度的因城施策调整。报告指出，房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量，地方政府与中央政府在政策调整上各有考量，主要涉及土地财政紧张、GDP增速放缓、房价下行风险及系统性金融风险等因素。

主要观点

• 政策调整逻辑：房地产调控政策从全国“一刀切”逐步向“因城施策”转变，地方政府自主权逐步扩大。政策放松的触发条件包括土地财政紧张、地方GDP增速较低、房价下行风险及全国经济增速放缓。
• 市场趋势：2018年四季度房价环比下跌，全国热度普降，土地市场显著降温，房地产开发投资增速放缓，显示行业基本面下行风险加大。
• 区域分化：一二线城市受限价政策影响，去化率下行压力大，而三四线城市受棚改货币化影响仍保持一定热度，但政策支持力度减弱。
• 行业集中度提升：房地产行业在销售、拿地、融资等维度集中度持续提升，龙头房企具备更强的抗风险能力与投资机会。

关键信息

2019年行业指标预测（因城施策，适度调整）

2019年行业指标预测（政策维持现状）

投资建议

• 推荐标的：市占率较高、布局一二线的龙头房企，如万科A、保利地产、招商蛇口。
• 政策修复窗口：在政策改善预期下，土地储备充足、业绩弹性高的房企，如新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展，有望受益。

行业趋势分析

• 土地市场：2018年1-9月，300城土地成交金额增速放缓，一二线城市土地成交价款负增长显著，显示土地市场遇冷。
• 区域分布：中西部及长三角地区仍是土地成交的主要区域，但随着棚改货币化退出，中西部土地市场可能趋冷。
• 城镇化率：二线城市城镇化率约为73%，仍有较大提升空间，成为未来房地产开发投资的核心支柱。

行业集中度提升

• 销售集中度：重点房企销售金额增速显著高于行业平均，显示市场向头部房企集中。
• 拿地集中度：重点房企拿地金额/销售金额比例高于行业平均，反映头部房企在土拍市场中的主导地位。

政策展望

• 政策方向：2019年政策将更加注重“稳”字，延续房地产长效机制，推动租赁市场规范化建设，探索“租售同权”和租赁用地的政策路径。
• 市场修复：部分一二线城市限制性政策可能逐步退出，市场信心有望平稳修复；三四线城市则仍以刺激需求、控制供给为主。

结论

2019年房地产行业面临基本面下行压力，但政策有望适度宽松，推动行业平稳过渡。建议关注龙头房企及具备土地储备和业绩弹性的企业，把握因城施策带来的投资机会。