20181219-长城证券-对菏泽市_关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知_的点评_因城施策_平稳发展_4页_455kb
报告摘要
菏泽市房地产政策调整分析总结
核心内容概述
本报告分析了菏泽市近期发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，并对其背后的政策动因、行业影响及投资建议进行了深入探讨。报告指出，菏泽市作为棚改任务重的城市，其房地产政策调整可能受到楼市下行压力和财政收入需求的双重影响。
主要观点
1. 政策背景与调整内容
- 政策调整：菏泽市取消了新购住房限制转让措施，降低了市区商品房预售资金监管额度，旨在加快安置房建设，缓解市场压力。
- 棚改规模：菏泽市2016至2018年列入棚改计划共37.2万套，占山东省总量的六分之一以上，连续三年位居全国设区市首位。
- 安置房建设进度：通知中要求2019年完成不同年份棚改项目的阶段性目标，表明安置房建设进度可能较为缓慢。
2. 楼市表现
- 成交量下滑：自2017年下半年开始，菏泽楼市持续转冷，2018年11月新房销量出现大幅下滑。
- 价格平稳：尽管成交量下降，但房价总体保持平稳，可能与棚改政策收紧有关。
3. 财政与土地收入
- 土地出让收入占比高：2017年菏泽市土地出让收入超过本级财政收入，2018年上半年土地出让收入仍占较大比重。
- 财政依赖度：菏泽市对土地出让收入的依赖较高，政策调整可能与财政压力有关。
4. 投资建议
- 政策导向：当前房地产政策以稳定为主，不排除部分城市会出台托底政策。
- 推荐房企：建议关注杠杆率较低、估值合理的龙头房企，如万科、保利及新城。
关键信息
- 事件时间：2018年12月18日，菏泽市住建局发布政策通知；12月19日，省住建厅关注政策并要求说明。
- 政策影响：取消限售和降低预售资金监管额度可能旨在刺激市场，但需关注其对房地产市场的影响。
- 数据来源：报告引用了山东住建厅、中指院、wind及国家统计局等数据，确保信息的可靠性。
- 风险提示：政策放松力度可能有限，需警惕调控政策和信贷政策超出预期，以及宏观经济表现的不确定性。
结论
菏泽市的房地产政策调整反映了其在棚改任务重、楼市下行压力大、财政依赖土地收入等多重背景下，尝试通过“因城施策”来稳定市场。尽管政策调整可能带来短期市场提振，但其长期效果仍需观察。在政策底逐步显现的背景下，投资者应关注低杠杆、低估值的龙头房企，以获取更稳健的投资回报。
图表说明
- 图1：菏泽本级财政收入及土地出让金收入对比，显示土地出让收入占主导地位。
- 图2：菏泽城镇化率及小学在校生增速，反映城市化进程与人口变化趋势。
附件信息
投资评级
- 公司评级：推荐（预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间）
- 行业评级：推荐（预期未来6个月内行业整体表现战胜市场）
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