20181130-申万宏源-2019年房地产行业投资策略_因城施策调整_政策改善可期_25页_1mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

2019年房地产行业基本面下行压力较大，但政策有望适度调整，以因城施策的方式改善市场环境。报告指出，房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量。地方政府关注土地财政紧张和地方GDP增速，而中央政府则关注房价下行对系统性金融风险的影响及经济增速变化。

主要观点

• 政策与基本面指标：2018年四季度，房价、土地成交价款增速由正转负，显示基本面下行风险加大。政策层面，政治局会议未提及房地产，地方自主权逐步增大，表明政策改善的可能性上升。
• 2019年市场预测：在因城施策假设下，预计2019年房地产开发投资额增速为4.9%，销售面积增速为-4.5%，土地成交价款增速为-2.7%；而在政策维持现状假设下，销售面积增速为-9.4%，土地成交价款增速为-10.4%，开发投资额增速为0.7%。
• 行业集中度提升：拿地、销售、融资等多个维度显示，房地产行业集中度在加速提升，龙头房企如万科A、保利地产、招商蛇口具有更强的市场竞争力。
• 投资建议：推荐布局一二线城市的龙头房企，如万科A、保利地产、招商蛇口；同时，推荐土地储备充足、业绩弹性高的房企，如新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展。

关键信息

一、政策放松触发条件

• 地方政府：土地财政紧张和地方GDP增速较低。
• 中央政府：房价下行风险引起系统性金融风险，全国经济增速大幅下行或失业率攀升。

二、历史政策调整回顾

• 2012年：央行和地方调整信贷政策，刺激刚需，房地产市场开始复苏。
• 2014年：地方自主取消限购，央行金融政策配套延迟，未能有效刺激购房需求。
• 2015年：央行多次降息，330新政降低二套房首付比例，促进房地产去库存。
• 2018年：政治局会议未提及房地产，地方自主权增强，市场进入分化阶段。

三、2019年市场预测

1. 中性假设（因城施策，适度调整）

• 商品房销售面积增速为-4.5%
• 新开工面积增速为0.6%
• 竣工面积增速为3.5%
• 土地成交价款增速为-2.7%
• 土地购置费增速为0.8%
• 开发投资额增速为4.9%
• 行业到位资金增速为0.7%

2. 悲观假设（政策维持现状）

• 商品房销售面积增速为-9.4%
• 新开工面积增速为-0.9%
• 竣工面积增速为2.9%
• 土地成交价款增速为-10.4%
• 土地购置费增速为-4.0%
• 开发投资额增速为0.7%
• 行业到位资金增速为-5.5%

四、市场分化与区域分析

• 二线城市：城镇化率仍有提升空间，是房地产投资的核心支柱。
• 三四线城市：棚改货币化力度减弱，市场热度下降，但因低基数仍有一定投资空间。
• 土地市场：一二线城市土地成交价款负增长显著，三四线城市有所回升，但整体趋冷。
• 建安投资：一二线城市建安投资增速低迷，三四线城市则因补库存而保持较高增速。

五、投资建议

• 推荐标的：市占率高、布局一二线的龙头房企，如万科A、保利地产、招商蛇口。
• 政策修复窗口期：预计2019年政策修复窗口期到来，利好房地产行业。
• 租赁市场：租赁市场建设持续推进，集中式长租公寓逐步进入投放期，有助于改善租房市场结构。

图表与数据参考

• 图1：全国二手房价格同比低位正增长
• 图2：全国二手房价格环比增速显著回落
• 图3：新增建设用地土地有偿使用费与其余三种土地收入反向波动
• 图4：房地产行业土地成交款占全国土地出让合同金额约23%
• 图5：宅地成交金额占300城土地成交的70%以上
• 图6：百城各类别土地成交价款占比
• 图7：百城各类土地土地成交建面占比
• 图8：300城土地成交建筑面积增速2018年大幅放缓至3%
• 图9：300城土地成交金额2018Q3增速放缓至8%
• 图10：300城土地成交建筑面积增速2018年大幅放缓至3%
• 图11：国有地使用权出让收入和土地购置费增速承压
• 图12：300城土地成交建筑面积中西部占比增长
• 图13：300城土地成交总价长三角地区稳定，环渤海收缩明显
• 图14：土地成交款负增长50%以上的均为一二线城市
• 图15：土地购置费增速与建安增速分化，对GDP贡献率持续下行
• 图16：一二线城市建安投资增速低迷，三四线强劲
• 图17：2017年扣除土地购置费后的建安投资，二线城市占比为50%
• 图18：2016年二线城市平均城镇化率为73%，仍有提高空间
• 图19：各省份2018年投资-土地购置费增速
• 图20：按都市圈划分投资额-购置费增速
• 图21：热点城市（投资额-土地购置费）增速

表格参考

• 表1：2011Q3~2013Q1房地产行业指标对比
• 表2：2014年房地产行业指标对比
• 表3：2015Q1~2016Q1房地产行业指标对比
• 表4：2017.10~2018.10房地产行业指标对比
• 表5：2019年房地产行业指标同比增速预测（因城施策）
• 表6：2019年房地产行业指标同比增速预测（政策维持现状）
• 表7：2018年前三季度重点房企销售与拿地情况
• 表8：融资集中度持续提升
• 表9：重点公司估值表
• 表10：成本性支出占比
• 表11：国有土地使用权出让金/地方公共财政收入

结论

2019年房地产行业基本面下行压力较大，但政策有望适度调整，推动市场平稳修复。行业集中度持续提升，龙头房企及业绩弹性高的房企将受益。同时，租赁市场建设持续推进，为行业带来新的发展机遇。