20180116-辉立证券-Securing_regular_income_from_Chinese_consumers_23页_2mb

报告摘要

輝立證券集團對Dasin Retail Trust的分析報告總結

核心內容

Dasin Retail Trust（Dasin）是一家在香港交易所主板上市的零售業務信託，主要投資於中國廣東省中山市的零售資產。該信託自2017年1月20日上市以來，已擁有四個零售商場，總淨出租面積達243,632平方米。其母公司Zhongshan Dasin Real Estate Co. Ltd在信託中持有60.1%的股份，並提供了一個包含19個物業的ROFR（Right of First Refusal）管道，有望使Dasin的總建築面積（GFA）擴大約3.9倍。

主要觀點

健康的有機增長：Dasin預期未來兩年租金收入年複合增長率（CAGR）達16%。這主要來自於幾乎所有租約類型的增長，尤其是90%的租約包含固定租金上調或與租戶更替相關。
可擴張的資產管道：Dasin擁有ROFR管道，可使其資產規模擴大至現有規模的3.9倍。近期有望取得Doumen Metro Mall，這可能是Dasin目前最大的收購項目。其31.4%的負債比率提供了S$209 million的貸款空間，可用於進一步收購。
把握中山市繁榮的經濟環境：中山市過去十年零售銷售年複合增長率達14%，GDP人均增長率達9%。零售市場正在進行重新定位，以適應消費者偏好及電商衝擊，同時預期未來經濟持續增長。
分散的租戶組合：Dasin的租戶組合相對分散，無任何行業佔比超過25%。重點佈局在必需消費（超市/百貨店）及生活方式（餐飲、娛樂）領域，並與CapitaLand Retail China Trust等其他零售信託相比，其租戶組合更具多樣性。
高收益與總回報：輝立證券（Phillip Securities）對Dasin的評級為BUY，目標價為S$0.98，預期總回報達26.5%。該目標價基於四年的預測、8.12%的權益成本及0%的終端增長率。

關鍵信息

資產詳情

現有四個商場：
- Xiaolan Metro Mall：淨出租面積77.7千平方米，佔比32.2%，佔比為第二大的商場。
- Ocean Metro Mall：淨出租面積66.9千平方米，佔比27.5%，為最新且增長最快的商場。
- Dasin E-Colour：淨出租面積12.6千平方米，佔比5.2%，為最小的商場。
- Shiqi Metro Mall：淨出租面積86.4千平方米，佔比35.4%，為最大的商場。

財務表現

預計財務數據（單位：SGD千）：
- FY17e：總營收58,843千，淨租金收入47,601千，派息收入21,573千。
- FY18e：總營收75,186千，淨租金收入57,141千，派息收入27,774千。
- FY19e：總營收79,214千，淨租金收入60,203千，派息收入27,047千。
- 派息收益率：FY17e為10.2%，FY18e為11.2%，FY19e為10.3%。