20180720-辉立证券-CapitaLand_Commercial_Trust__Continued_recovery_in_office_rents_7页_572kb
报告摘要
总结：CapitaLand Commercial Trust (CCT) 2Q18 结果分析
核心内容概述
CapitaLand Commercial Trust (CCT) 在2018年第二季度（2Q18）表现出良好的业绩表现，主要得益于办公室租金的持续复苏和资产组合估值的提升。尽管面临一些挑战，如亚洲广场大厦2（AST2）的租户增长缓慢，但整体来看，CCT 的财务状况稳健，未来发展预期积极。
主要观点
- 办公室租金强劲复苏：2Q18办公室租金同比增长4.1%，年至今（YTD）增长7.4%。预计2018年整体租金增长将在5%-10%之间。
- 资产组合估值提升：由于资本化率和折现率的压缩，CCT 的资产组合价值增长1.3%，即1.34亿新元，NAV（净资产价值）上升3.6美分。
- 租金回滚趋势改善：预计2019年租金回滚将转为正向，2020年将进一步改善，主要由于未来两年到期租金低于当前水平。
- AST2租户增长缓慢：尽管2Q18 AST2的出租率提升至91.9%，但仍有一整层空置。若出租率提升至100%，预计可增加1%-2%的年化净收入。
- 财务表现稳健：2Q18总收入为9800万新元，净收入为7770万新元，可分配收入为7940万新元，DPU（每股可分配收入）为2.16美分。
- 估值合理：当前目标价为1.88新元，对应2018年预期收益率为4.7%，P/NAV（市净率）为1.03倍。
- 债务管理良好：85%的债务为固定利率，且无债务到期，降低了利率风险。
关键信息
财务数据（2Q18）
| 指标 | 2Q18 | 2Q17 | 年同比 (%) | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 总收入 | 98.0 | 87.5 | +12.0% | 新收购AST2贡献收入，抵消了部分出售收入的损失 |
| 净资产收入 | 77.7 | 69.1 | +12.5% | 与总收入趋势一致 |
| 可分配收入 | 79.4 | 69.5 | +14.3% | - |
| DPU (美分) | 2.16 | 2.25 | -4.0% | - |
| 调整后DPU (美分) | 2.16 | 2.19 | -1.4% | 调整后单位数增加，因Gallileo收购后的单位数增加 |
财务展望
- 租金回滚趋势改善：预计2019年租金回滚将转为正向，2020年将进一步改善。
- 未来收入增长：预计2018年总收入增长18.1%，净收入增长17.1%，DPU增长1.7%。
- 净收入利润率：净收入利润率保持在77.9%-80.0%之间，运营利润率维持在52.8%-55.3%之间。
- 资产负债结构：净杠杆率下降至34.0%，资产组合价值稳步增长。
估值分析
| 指标 | FY15 | FY16 | FY17 | FY18e | FY19e |
|---|---|---|---|---|---|
| P/NAV | 0.94 | 0.93 | 0.93 | 0.91 | 0.91 |
| 分配收益率 (%) | 5.2% | 5.5% | 5.2% | 5.3% | 5.7% |
| 净收入收益率 (%) | 4.3% | 3.5% | 3.6% | 4.1% | 4.4% |
评级与建议
- 投资评级：维持“Accumulate”（增持）评级，目标价为1.88新元。
- 总回报率：预计总回报率为12.4%，对应目标价的5%-20%上涨空间。
- 推荐依据：基于基本面分析及市场预期，结合定量与定性因素，维持“Accumulate”评级。
联系信息
香港代表
-
王 Benny：交易总监
电话：(852) 2277 6720
邮箱：bennywang@phillip.com.hk -
张 Jing：研究分析师（交通运输与汽车）
电话：(86) 2151699400-103
邮箱：zhangjing@phillip.com.cn -
黄 John：研究分析师（香港及中国大陆房地产、酒店及娱乐）
电话：(852) 2277 6527
邮箱：johnycwong@phillip.com.hk -
范 Guohe：研究分析师（制药、健康与个人护理、TMT）
电话：(86) 2151699400-110
邮箱：fanguohe@phillip.com.cn -
王 Yannan：研究分析师（新能源）
电话：(86) 2151699400-107
邮箱：wangyannan@phillip.com.cn
销售团队
-
欧 Aric：企业及机构销售经理
电话：(852) 2277 6783
邮箱：corporatesales@phillip.com.hk -
黄 Matthew：国际销售经理
电话：(852) 2277 6678
邮箱：foreignstock@phillip.com.hk -
石 Yoshikazu：国际销售经理（日本团队）
电话：(852) 2277 6624
邮箱：yshikita@phillip.com.hk
风险提示
- 投资涉及风险，详细产品风险请参阅 http://www.phillip.com.hk 上的《风险披露声明》。
- 本报告不构成针对特定投资者的个性化投资建议，投资者应寻求专业财务建议。
一般免责声明
本报告由Phillip Securities (Hong Kong) Limited ("PSHK") 在香港发布，PSHK 由香港证券及期货事务监察委员会（SFC）授权从事受监管活动，包括证券顾问服务。本报告基于海外附属机构分析师的原始资料，信息来源被认为是准确的，但任何分析、预测、展望、预期或意见仅表达观点，不构成投资建议。报告不得以任何形式、方式传播、重播或披露，除非获得PSHK的书面许可。如需咨询，请联系 foreignstock@phillip.com.hk。
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
