房地产行业2019年中期策略报告_都市圈经济效应加剧下的多元化_43页_4mb

房地产行业2019年中期策略报告总结

核心内容

2019年房地产行业在政策支持和资金流动性改善下，整体呈现筑底回升趋势。政策上“一城一策，分类指导”成为核心调控思路，配合“稳地价稳房价稳预期”目标，推动行业向新型城镇化和区域协调发展转型。资金端方面，融资渠道多元化和信贷政策宽松改善了行业流动性，推动了房企融资成本下降和按揭利率回落，利好刚需购房需求。行业供需结构持续调整，开发投资和新开工面积回暖，但土地市场仍保持理性，地价和溢价率逐步回归正常水平。

主要观点

• 板块行情：2019年以来，房地产板块跟随大盘强势反弹，但5月后受贸易战影响回落，整体处于震荡整理阶段。板块估值相对较低，但景气度在宽松政策和融资环境下得到修复。
• 政策走势：政策调控由单向抑制转为松紧适度的“一城一策”，强调地方政府主体责任。中央推动“区域协调发展”，以中心城市引领城市群发展，推进新型城镇化和长效机制建设。
• 资金流动性：货币政策由“稳健中性”转为“松紧适度”，房地产融资渠道多元化，房企融资成本下降，按揭利率回落，整体流动性改善。
• 都市圈经济效应：都市圈经济效应进一步加剧，核心城市及周边区域的房地产需求增长，推动行业向存量运营转型。
• 多元化发展：轻资产重运营的多元化发展成为行业趋势，房企通过拓展金融、租赁等业务盘活存量，增强抗风险能力。
• 投资策略：建议关注立足于长三角、粤港澳、京津冀、成渝四大城市群的高成长龙头房企，尤其是二线和强三线城市，具备较大的业绩弹性空间。
• 风险提示：若政策调控未能如期松动，或信贷融资持续收紧，房企可能面临现金流风险。房地产长效机制推进力度若不如预期，也可能影响市场稳定。

关键信息

行业市场表现

• 房地产板块自年初以来呈强势反弹，但5月后受贸易战影响回落，目前处于震荡整理阶段。
• 截至2019年5月24日，房地产板块累计上涨16.54%，跑输沪深300。
• 行业估值处于申万一级行业较低水平，PE为10.05倍，排名倒数第3。

政策走势

• 政策调控转向“一城一策，分类指导”，强调地方政府责任，调控与鼓励并行。
• “稳地价稳房价稳预期”成为调控核心目标，配合“房地产税立法”等长效机制建设。
• 新型城镇化政策推动城市群发展，如京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等。

资金流向

• 房企融资渠道多元化，包括公司债、境外债、ABS、中票等，融资成本下降。
• 按揭利率持续回落，2019年3月全国首套房贷利率连续4个月下行，达5.56%。
• 个人住房贷款余额持续增长，2019年第一季度余额为269,700亿元，增速稳定在17.5%。

行业供需

• 2019年房地产市场优于预期回暖，开发投资增速稳中向好，一季度同比增速达11.8%。
• 新开工面积持续上行，2019年3月新开工增速达11.9%，住宅新开工面积增速达11.5%。
• 土地市场逐步降温，地价回归理性，2019年1-4月土地成交总价下降6.6%，但住宅用地地价同比增幅达17.9%和23.3%。
• 土地流拍率小幅上升，表明市场供需趋缓，政府供地意愿可能转弱。

投资建议

• 关注四大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、成渝）内布局完善的龙头房企。
• 高成长、高周转的一二线房企具备更大的业绩弹性空间。
• 融资渠道多元化、布局多元化业务的房企更具抗风险能力。

风险提示

• 房地产调控未能如期松动，可能影响预期销售。
• 信贷融资持续收紧，叠加房企负债率高企，存在现金流风险。
• 房地产长效机制推进力度不足，可能影响市场稳定性。

图表目录概览

• 行业走势、估值、PE、PB等图表显示房地产板块在政策支持下有所回暖。
• 房地产政策变迁图展示调控从“城镇化”向“长效机制”的转变。
• 融资总量及结构变化图表反映房企融资渠道多元化趋势。
• 按揭利率、土地成交面积及价格等图表显示市场流动性改善和地价理性回归。

总结

2019年房地产行业在政策和资金的双重支持下，进入筑底回升阶段。政策上强调“一城一策”，推动区域协调发展和新型城镇化，而资金面上“松紧适度”的货币政策改善了行业流动性，促进了融资渠道多元化。行业正从增量向存量转型，轻资产运营成为趋势。预计2019年下半年，市场将保持横盘稳定，四大城市群内的房企具备较强的投资潜力。然而，政策调控力度、信贷环境及长效机制推进仍是关键风险点。