2017-房地产行业主题研究：迎接都市圈崛起_43页_5mb

中国都市圈崛起研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国都市圈的发展趋势，结合国际经验，预测中国五大都市圈将在2040年达到4.5亿人口，占全国人口的30%。报告指出，都市圈的发展将呈现“聚集-离心-再聚集”的人口流动趋势，并强调交通网络对都市圈扩张和产业协同的关键作用。同时，报告提出了对房地产行业的投资建议，并对不同区域的潜力进行了分类。

主要观点

• 都市圈发展路径：中国都市圈的发展将经历从核心城市向周边区域的扩散，再向核心区域回流的过程。
• 交通网络作用：交通干线和轨道交通的建设是推动都市圈扩张的重要因素，人口和产业将集中在交通网络周边。
• 人口分布特征：在都市圈发展过程中，核心区人口增长放缓，而外围区域和次级核心城市将受益于人口和产业的外溢。
• 产业协同效应：都市圈内产业高度集中，形成协同效应，推动区域经济一体化。

关键信息

国际经验与趋势

• 人口迁移趋势：都市圈人口迁移呈现“聚集-离心-再聚集”的模式，核心区域在城镇化率接近70%时出现离心现象，之后又逐渐向核心区域回流。
• 城镇化率与人口分布：当国家城镇化率在60%左右时，周边区域人口增速加快；当达到70%时，核心区域人口增速放缓，周边区域人口增速下降。
• 产业变迁：制造业在都市圈核心区域集中，随着产业外迁，高端产业如金融、保险、服务业逐渐向核心区域聚集。
• 生活质量影响：人口流动受居住环境、房价、教育等因素影响，随着核心区域生活成本上升，人口开始向周边区域迁移。

中国五大都市圈发展

• 人口预测：预计到2040年，京津冀都市圈人口达1.05亿，长三角都市圈达1.12亿，珠三角都市圈达8402万，中原都市圈达7431万，成渝都市圈达7566万，合计4.5亿。
• 区域潜力：
  1. 协同发展核心区：如京津冀的京津雄三角区、长三角的沪宁杭1小时经济圈、珠三角的环大湾区区域。
  2. 次级核心城市：如二线城市的崛起。
  3. 人口承接区：如北京五环外、上海外环外、广州-佛山/深圳-东莞/深圳-惠州融合区。
  4. 产业转移承接地：如京保石/京唐沿线城市、长三角核心城市间交通干线沿线城市、珠三角的惠州、江门和肇庆等。

投资建议

• 关注积极布局环都市圈区域的公司：包括A股的华夏幸福、招商蛇口和万科，以及H股的碧桂园、龙湖、龙光和融创。
• 估值与盈利预测：当前A股地产股交易于11.0倍2017年市盈率，较NAV折让21%；港股地产股交易于8.8倍2017年市盈率，较NAV折让43%。

风险提示

• 地方保护主义：可能阻碍都市圈协同发展。

估值与盈利预测

• A股地产股：平均市盈率11.0倍，较NAV折让21%。
• H股地产股：平均市盈率8.8倍，较NAV折让43%。
• 目标公司：
  • 华夏幸福：推荐，目标价格43.00元，2017E市盈率11.6倍，2018E市盈率8.6倍。
  • 招商蛇口-A：推荐，目标价格24.75元，2017E市盈率13.3倍，2018E市盈率11.0倍。
  • 万科-A：推荐，目标价格26.00元，2017E市盈率9.9倍，2018E市盈率8.6倍。
  • 碧桂园-H：推荐，目标价格10.80元，2017E市盈率11.9倍，2018E市盈率8.4倍。
  • 龙湖地产-H：推荐，目标价格20.00元，2017E市盈率8.5倍，2018E市盈率7.1倍。
  • 龙光地产-H：推荐，目标价格6.00元，2017E市盈率5.9倍，2018E市盈率4.4倍。
  • 融创中国-H：中性，目标价格9.79元，2017E市盈率18.6倍，2018E市盈率9.8倍。

都市圈与交通网络

• 交通网络布局：地铁和高铁网络的建设将推动都市圈的扩张，提高区域间的联系。
• 京津冀都市圈：
  • 北京2040年预计人口3,081万，主要增长区域包括朝阳、海淀、丰台等核心区域，以及京广线、京雄高铁线等沿线区域。
  • 廊坊和保定将受益于北京的东扩，预计人口分别增长至1,110万和1,724万。
• 长三角都市圈：
  • 上海、南京、杭州、苏州等城市将形成1小时经济圈。
  • 高铁和地铁网络将加强区域间的联系，促进人口和产业的集中。
• 珠三角都市圈：
  • 深圳将全方位发展，轨道交通将覆盖建成区，并连接深莞、深惠。
  • 广州南沙区和萝岗区值得期待，东莞、佛山等城市将受益于产业转移。
• 成渝都市圈：
  • 成都和重庆将形成协同效应，带动周边城市的发展。

图表摘要

• 图表1-4：展示了国际都市圈人口迁移趋势及城镇化率与制造业产值变化。
• 图表5-8：分析了纽约、伦敦、东京和首尔等都市圈的人口密度变化及迁移原因。
• 图表9-12：展示了中国都市圈的发展现状及预测。
• 图表13-22：详细列出了中国各大都市圈的城市分布、人口预测及交通规划。

结论

中国五大都市圈将在未来几十年内继续快速发展，人口和产业将向这些区域集中。随着交通网络的完善，都市圈内的协同发展将更加明显，对房地产行业产生积极影响。投资者应关注布局环都市圈区域的公司，以把握这一趋势带来的增长机会。