2023中国物业管理上市公司研究报告-克而瑞物管_41页_4mb

报告摘要

中国物业管理上市公司研究报告总结

核心内容概览

本报告分析了2022年中国56家上市物业管理企业的综合表现，涵盖资本市场、运营规模、运营质量、增长曲线及社会责任等多个维度。整体来看，物业板块在资本市场表现稳健，但盈利能力下降，经营风险增加，同时在非住业态和城市服务领域展现出强劲增长潜力。

一、资本市场表现

整体表现：物业板块整体弱于大盘，但年末阶段性修复能力强于地产开发板块。
股价走势：央国企表现相对稳健，民营物企股价波动较大。
估值：2022年末物业板块市盈率回落至约11倍，央国企及聚焦非住赛道企业获市场认可。
每股收益：港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块中位数约0.67元，同比下降22.5%。
市值分布：平均市值为71.7亿元，同比下滑23.9%；百亿以上企业数量减少，30亿以下企业数量增加。

二、运营规模分析

营收增长：2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比增长19.4%；营收均值与中位数差距拉大，企业分化加深。
市场格局：头部物企（如碧桂园服务、万物云、雅生活服务）保持稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升。
在管面积：2022年总在管面积达64.3亿m²，同比增长19.2%；增速同比下滑34.3个百分点。
合约面积：2022年总合约面积达84.9亿m²，同比增长15.5%；增速同比下滑24.2个百分点。
关联交易：来自关联方在管面积占比降至39.8%，地产关联方供应量持续下降。
收并购：全年录得66宗收并购事项，交易对价约119.3亿元，较2021年下降约2/3。
市场拓展：新增面积第三方占比达64.2%，存量项目拓展成为未来增长的重要驱动力。
人均管理面积：2022年均值为6842.0m²，较2021年增长11.0%。
人均净利润：2022年均值为1.4万元，较2021年下降52.1%。
单城市项目密度：2022年单城市在管面积均值为1.53百万m²，同比增长12.6%。

三、运营质量分析

盈利能力：净利润总额均值2.7亿元，同比下降42.9%；净利率下降6.6个百分点。
营业成本率：2022年均值78.6%，同比上升4.2个百分点；中小物企上升明显。
资产减值计提：均值2.45亿元，同比上升349.1%；小型物企增长最快。
净资产收益率（ROE）：均值7.7%，同比下降13.4个百分点；小型物企降幅显著，由48.2%降至14.3%。
资产负债率：整体保持平稳，头部物企为48.0%，大型物企为41.7%，中型和小型物企分别微降0.4和0.3个百分点。
经营性现金流：净额140.2亿元，同比下降43.6%；大、小型物企营业现金比率降幅约20%。
应收账款：总额达886.9亿元，连续三年增长，周转天数从74.9天上升至112.2天。

四、增长曲线分析

基础物管服务：收入占比提升至61.3%，成为企业基本盘的重要支撑。
非业主增值服务：营收总额220.4亿元，同比下降18.2%；占比12.1%，同比下降5.5个百分点。
社区增值服务：营收总额257.6亿元，同比增长4.3%；占比14.1%，同比下降2.0个百分点。
非住业态：在管面积占比达35.5%，头部物企占比最高（40.4%）。
商管服务：营收总额92.2亿元，同比增长12.7%；毛利率整体维持在较高水平，最高达77.3%。
城市服务：营收总额首次突破百亿，达116.9亿元；增速达33.5%，其中招商积余、银城生活服务、金科服务增速最快。

五、社会责任分析

纳税总额：2022年约64.7亿元，同比下降7.3%；头部物企贡献超六成。
就业吸纳：56家上市物企共吸纳就业人数107.4万人，同比增长19.3%；平均每家企业吸纳就业人数约19174人。
ESG管理：
- 绿色管理体系：金茂服务、朗诗绿色生活等企业建立绿色管理、防灾韧性、污染控制等八大运维体系。
- 低碳运营：金茂服务、新城悦服务、保利物业等企业积极推行节能设备更新、高能耗设备精细化管理及光伏发电等措施。
- 服务品质：金茂服务、新城悦服务、融创服务等通过多样化的社区活动提升客户体验与满意度。
- 融入基层治理：绿城服务、保利物业等通过“幸福里”共治模式、“青苗志愿者联盟”等方式参与城市基层治理，发挥纽带作用。

总结

2022年中国物业管理行业在资本市场表现稳中有升，但整体盈利能力下降，经营风险增加，行业分化加剧。非住业态和城市服务成为增长新引擎，而基础物管服务则成为企业稳定发展的基石。同时，物企在社会责任方面持续发力，特别是在就业吸纳、绿色低碳、服务品质和基层治理等方面，展现出良好的社会影响力和可持续发展潜力。

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