2017-物业管理上市公司研究_42页_3mb

房地产行业物业管理上市公司研究总结

核心内容

本报告分析了中国物业管理行业中的五家上市公司：彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务以及万科物业。重点探讨了它们的扩张策略、业务模式、收入结构、成本控制、O2O业务发展以及行业估值等核心内容。

主要观点

1. 彩生活

• 扩张模式：彩生活通过“野蛮扩张”策略，迅速扩大规模，截至2015年底，总管理建筑面积达到3.22亿平方米，是全国最大的物业管理公司。
• 收入结构：物业管理服务收入占比超过70%，O2O及其他业务收入增速较低。
• 成本控制：随着扩张，成本控制能力有所下滑，雇员成本占比从30%上升至51%。
• O2O业务：彩生活推出“彩之云”APP，发展社区O2O服务，如E维修、E理财等，但线上消费流量仍有限。
• 盈利能力：尽管扩张迅速，但毛利率和净利率有所下滑，表明扩张对盈利有负面影响。

2. 中海物业

• 扩张策略：采用“内生”增长方式，覆盖50个城市，管理面积稳步增长，CAGR为34%。
• 收入结构：物业管理费收入占比高达92.5%，增值服务收入占比持续上升。
• 成本控制：包干制下毛利率持续改善，劳务依赖度下降，员工成本占比下降。
• O2O发展：推出“优你家”APP，但O2O服务仍以非营利性为主，收入贡献有限。

3. 中奥到家

• 区域布局：聚焦长三角、珠三角，业务覆盖28个城市，合约管理面积3647万平方米。
• 盈利能力：包干制服务利润率高，整体盈利能力较强。
• O2O发展：推出“爱到家”平台，但线上消费流量不足，O2O业务仍处于探索阶段。

4. 绿城服务

• 业务定位：专注于高端物业，提供园区增值服务，提升服务附加值。
• 收入结构：物业管理服务收入占比70%以上，增值服务收入占比逐年提升。
• 成本控制：通过外包降低员工成本，提升管理效率。
• O2O发展：推出“幸福绿城”平台，增强用户粘性，提升单客收入。

5. 万科物业

• 业务模式：作为万科的子公司，提供高品质物业管理服务，覆盖多个城市。
• 收入结构：物业管理费收入为主，增值服务逐步发展。
• O2O服务：积极发展线上平台，但尚未形成显著收入来源。

关键信息

行业估值

• 平均PE：35倍
• 平均PA：47倍
• PA倍数：随着单位管理面积的业绩贡献能力提升而增加。

风险提示

• 利润率较低：行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。
• 扩张影响：快速扩张可能对成本控制和盈利能力产生负面影响。
• O2O不确定性：O2O业务尚处于探索期，盈利模式尚未成熟。

投资建议

• 物业管理行业：首次覆盖给予“买入”评级。
• 地产行业：维持“持有”评级不变。

详细分析

彩生活

• 成立于2002年，2014年上市，截至2015年底管理面积达3.22亿平方米。
• 收入结构以物业管理为主，但单位管理面积物业费呈下降趋势，显示新纳入项目质量较低。
• 雇员成本占比被动激增，但每百万平米驻场员工数仍优于百强企业平均水平。
• 推出“彩富人生”理财产品和“E维修”服务，提升平台使用费收入。

中海物业

• 成立于1986年，2015年上市，截至2016年6月管理面积达8600万平方米。
• 收入结构以物业管理为主，但单位面积物业费稳定，显示良好的管理能力。
• 成本控制能力增强，包干制毛利率提升，劳务依赖度下降。
• O2O平台“优你家”仍以非营利性服务为主，尚未形成盈利模式。

中奥到家

• 成立于2005年，2015年上市，截至2016年6月管理面积达3647万平方米。
• 聚焦长三角、珠三角，住宅物业管理面积占比达98.5%。
• O2O业务“爱到家”平台覆盖4600个项目，但收入贡献有限，平台仍需持续投入。

绿城服务

• 成立于1998年，2016年上市，截至2016年6月管理面积达910万平方米。
• 聚焦高端物业，提供园区增值服务，提升服务附加值。
• 通过“幸福绿城”平台，提升用户活跃度和单客收入。
• 已签约未交付面积达990万平方米，为未来增长提供保障。

万科物业

• 作为万科的子公司，提供高品质物业管理服务。
• 收入结构以物业管理为主，增值服务逐步发展。
• O2O服务探索中，但尚未形成显著收入来源。

总结

物业管理行业在快速发展的同时，也面临利润率较低和O2O业务不确定性等挑战。彩生活通过快速扩张实现规模领先，但需关注成本控制和业务质量。中海物业注重内生增长，保持高品质服务，盈利能力稳定。中奥到家聚焦区域市场，盈利能力出色，但O2O业务仍需时间验证。绿城服务专注高端物业，通过增值服务提升盈利，发展前景良好。万科物业作为地产巨头，具有较强的资源和品牌优势，但O2O服务仍需进一步发展。